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Los seguros vinculados a hipotecas: ¿cómo se pueden desvincular?

Al contrario de lo que piensan muchos usuarios, los bancos no pueden obligarnos a contratar un seguro para concedernos una hipoteca. En este artículo, te contamos cómo puedes desvincular estas pólizas de tus créditos hipotecarios en caso de que las hayas contratado.

Los seguros vinculados a hipotecas: ¿cómo se pueden desvincular?

9/9/2022

Cuando un usuario solicita una hipoteca, es habitual que los bancos y entidades financieras le pidan que contrate una o varias pólizas para poder finalizar el proceso de contratación

Sin embargo, y a diferencia de lo que ocurre con otros seguros como el de coche o moto, estas pólizas, si bien pueden ser recomendables, no son estrictamente obligatorias. 

Al contrario, la ley solo obliga a los usuarios a tener contratado un seguro de incendio que cubra el valor del continente en caso de que la vivienda sufra daños por un incendio, explosión o fenómeno meteorológico, como una tormenta o granizo. 

Estas pólizas, además, no tienen por qué firmarse con el banco que nos va a conceder el crédito hipotecario, sino que pueden contratarse con cualquier compañía aseguradora. 

Aun así, son muchos los usuarios que creen que deben contratar los seguros que les ofrecen los bancos para conseguir financiación. De hecho, dos de cada tres solicitantes piensan que están obligados, tal y como recoge un estudio sobre contratación de seguros vinculados elaborado el pasado año por el Consejo General de Colegios de Mediadores. 

Condicionar la contratación de un préstamo, ya sea hipotecario o no, a la adquisición de un seguro adicional es una práctica abusiva. A pesar de las ventajas que estos productos suelen ofrecer, los usuarios tienen derecho a elegir libremente sus pólizas. Pero ¿qué ocurre si ya se ha suscrito uno de estos seguros? ¿Es posible cambiarlo? En este artículo, te contamos qué puedes hacer en estos casos.

La nueva normativa sobre hipotecas y seguros

Hasta hace unos años, los bancos y entidades financieras podían condicionar la concesión de los préstamos hipotecarios a la contratación de uno o varios seguros adicionales. De hecho, era una práctica tan habitual que prácticamente todas las entidades la llevaban a cabo. 

Esta situación, sin embargo, cambió en 2014, cuando el Parlamento Europeo aprobó la primera directiva europea sobre hipotecas, un documento diseñado para proteger a los consumidores que recogió, entre otros, la prohibición de vincular la concesión de los préstamos hipotecarios a otros productos adicionales como los seguros. 

Esta normativa fue adoptada por la Comisión Europea el 4 de febrero de 2014, pero en nuestro país no se traspuso hasta 2019, cuando entró en vigor la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En ella, se incluyen varios pilares fundamentales que modifican el mercado de estos productos: 

  • El banco no podrá imponer productos vinculados a sus clientes, aunque sí podrá ofrecerle bonificaciones por aquellos que contrate. El cliente tendrá derecho a contratar sus pólizas con otra aseguradora y, en caso de que el producto tenga las mismas o mejores características, la entidad no podrá empeorar las condiciones del préstamo solicitado. 

  • Los bancos deberán proporcionar información detallada sobre el crédito y sus costes a los usuarios. En concreto, se establece que las entidades tendrán que entregar la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, una copia del contrato y un documento con simulaciones de sus cuotas, entre otros, con un mínimo de antelación de diez días respecto a la firma del préstamo. 

  • El cliente podrá cambiar su hipoteca de un banco a otro con mayor facilidad. La normativa elimina la comisión de subrogación, que se situaba entre un 0,25% y un 1%, y fija una comisión fija del 0,15%, que se cobrará solo si la operación se produce durante los tres primeros años del préstamo. 

  • Los usuarios que no estén conformes con las condiciones de su préstamo hipotecario podrán cambiarlas sin asumir costes. Al igual que ocurre con la comisión de subrogación, la comisión de novación pasa a estar limitada a un 0,15%, que solo se cobrará en los tres primeros años de hipoteca. 

  • Los intereses de demora de los préstamos hipotecarios quedan limitados. En concreto, se establece que el máximo que se podrá cobrar es el equivalente al importe que ya abona el consumidor más tres puntos porcentuales. 

  • Las comisiones de las amortizaciones anticipadas para las hipotecas de tipo fijo se reducen, siendo de un 2% para los diez primeros años y de un 1,5% para el periodo restante. En las hipotecas de tipo variable, los usuarios podrán elegir entre el tipo de amortización a tres o cinco años. En el primer caso, se aplicará una comisión del 0,25% durante los primeros tres años de vida del crédito, mientras que en el segundo se aplicará una comisión del 0,15% durante los cinco primeros años del crédito. Transcurrido este tiempo, la comisión será del 0%.

  • Los gastos de formalización de las hipotecas se repartirán entre el banco y el cliente. Anteriormente, era el solicitante quien debía abonar estos costes, pero ahora las entidades deberán asumir la mayoría de estos gastos. 

  • Las cláusulas suelo quedan completamente eliminadas de los créditos hipotecarios. Si se contrata una hipoteca a tipo variable, no se podrán limitar la bajada de los intereses. 

¿Cuáles son los seguros obligatorios de las hipotecas?

Aunque la ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario prohíbe que los bancos condicionen la concesión de los préstamos hipotecarios a la contratación de productos adicionales, hay una póliza que, por ley, debe contratarse siempre que se solicite un crédito hipotecario: la de incendios.

Esta obligación aparece recogida en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, que establece que las personas con hipotecas deben tener contratado un seguro de incendios que, como mínimo, se haga cargo del continente de nuestro inmueble en caso de que se vea afectado por un incendio, explosión o fenómeno meteorológico. Es decir: un seguro que proteja la estructura del inmueble. 

Los seguros de incendios, en su cobertura más básica, no cubren el contenido de la vivienda. O lo que es lo mismo: los inmuebles, electrodomésticos, bienes y propiedades que se guarden en su interior. 

Estas pólizas deben contratarse de manera obligatoria cada vez que se solicita un crédito hipotecario. No obstante, los usuarios tendrán libertad para elegir la compañía aseguradora que deseen, sin que esto afecte al proceso de contratación del préstamo. 

En caso de que quieran proteger también sus propiedades de posibles daños, los usuarios podrán contratar pólizas más completas con total libertad, pero siempre bajo su propio criterio. 

Seguros opcionales vinculados a las hipotecas

Aunque por ley los bancos no pueden obligar a los consumidores a contratar seguros para concederles una hipoteca, sí pueden rebajar los tipos de interés que les aplican a cambio de que contraten alguna de las pólizas que ofrecen. 

En este sentido, lo habitual es que las entidades financieras ofrezcan tres tipos de seguros a sus clientes: los seguros de hogar multirriesgo, los seguros de vida y los seguros de protección de pagos. 

  • Seguros de hogar multirriesgo: son pólizas que amplían la cobertura de los seguros de incendios básicos. En estos casos, no solo se protege el continente de la vivienda, sino también su contenido. Además, no solo cubren los daños que se ocasionan por un incendio, fenómeno meteorológico o explosión, sino que se extienden a una amplia multitud de siniestros, como puede ser un robo o los problemas causados por la luz o electricidad, entre otros. 

  • Seguros de vida: estas pólizas, vinculadas a una hipoteca, ofrecen cobertura en caso de que el titular del crédito fallezca o sufra una incapacidad permanente. En esta situaciones, los seguros de vida garantizan que la aseguradora se hará cargo de la deuda pendiente con el banco.  

  • Seguros de protección de pagos: son pólizas que garantizan que la aseguradora se hará cargo de las cuotas del crédito hipotecario en caso de que el titular se quede en paro o se vea afectado por una incapacidad de tipo temporal.

Los usuarios que así lo deseen podrán contratar cualquiera de estos productos cuando soliciten sus hipotecas y beneficiarse de las posibles rebajas que les ofrezcan los bancos. A la hora de contratar estos productos, no obstante, se debe tener en cuenta que los seguros tienen un coste, por lo que es recomendable que comparemos distintas ofertas y analicemos si realmente nos compensa contratarlos. 

¿Cómo desvincular un seguro de hogar de una hipoteca?

Al igual que tienen derecho a elegir su aseguradora, los usuarios que tengan contratada una hipoteca también pueden cambiar libremente de proveedor de seguros. 

Este proceso es relativamente sencillo, aunque para poder llevarlo a cabo es imprescindible conocer la fecha de vencimiento de nuestra póliza, ya que tendremos que avisar a nuestro banco con un mes de antelación, como mínimo, de que queremos dar de baja nuestro seguro. De no hacerlo, la póliza se renovará automáticamente, y tendremos que esperar a su próxima fecha de vencimiento para realizar estos cambios. 

En algunos casos, las entidades avisan a sus clientes de que su seguro del hogar va a caducar. Los bancos, no obstante, no están obligados a enviar estas comunicaciones, por lo que es recomendable que los usuarios conozcan las fechas por sí mismos

Para cambiar de seguro, es imprescindible que los usuarios sepan cuál será el producto por el que lo sustituirán. Y para ello, deben conocer el mercado. 

En este proceso, es recomendable que los usuarios consulten el mayor número de ofertas posibles y que comparen sus condiciones para poder encontrar aquella que mejor se ajuste a sus capacidades y necesidades.

Los usuarios que quieran cambiar su póliza deberán entregar al banco un documento que certifique la vigencia del nuevo seguro del hogar que van a adquirir, ya que, de lo contrario, no se anulará su seguro. 

Este documento solo puede conseguirse cuando se firma el contrato con la aseguradora, lo que puede complicar un poco el proceso de cambio. Aun así, en estas situaciones es recomendable que le pidamos a la nueva aseguradora que el seguro entre en vigor justo cuando caduque la póliza actual.

En caso de que la compañía se niegue, siempre podemos contratarlo y asumir durante un breve periodo de tiempo los costes de ambos productos.