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¿Cómo funciona una hipoteca?

Aprende cómo funciona una hipoteca y elige la que mejor te conviene.

Cómo funciona una hipoteca

20/9/2021

¿Cómo funciona una hipoteca? ¿Cuál es la que más me conviene? Si has llegado a ese momento de tu vida en el que por fin te ves listo y preparado para dar el salto y comprarte una casa o piso propio, es probable que te hayas hecho estas preguntas al menos una vez. A pesar de ser uno de los productos financieros más contratados por los españoles, junto con los préstamos personales y los planes de pensiones, la hipoteca sigue siendo una gran incógnita para buena parte de la población, que desconoce cuál es su funcionamiento y qué efectos podría tener sobre su economía personal. 

Equivocarse a la hora de contratar un préstamo hipotecario puede repercutir gravemente sobre nuestra situación financiera, haciendo que paguemos intereses durante mucho más tiempo del que deberíamos. Un problema que, a la larga, puede desembocar en un triste desahucio. Por eso, hoy vamos a hablar de las hipotecas, de cómo funciona una hipoteca y de los elementos en los que debemos fijarnos para contratar la que mejor nos conviene. 

¿Qué es y cómo funciona una hipoteca? 

Según recoge el Banco de España, la hipoteca es un derecho real que grava un inmueble y que, por lo general, se utiliza para conseguir la financiación necesaria para comprar una vivienda. Dicho de otro modo: se trata de un préstamo cuya finalidad es la adquisición de una casa y que tiene como garantía de pago la propia casa que se adquiere.

Cuando se contrata una hipoteca, el banco o entidad financiera con la que se haya firmado el préstamo otorga una cantidad concreta de dinero al cliente a cambio de su compromiso de devolverlo, junto con los intereses, mediante el pago periódico de las cuotas mensuales y en un periodo de tiempo determinado. Como garantía de pago, se utiliza la vivienda que se quiere obtener con el préstamo, lo que implica que, en caso de no cumplir con los pagos establecidos, el banco podrá quedarse con la casa para saldar la deuda contraída.

¿Qué elementos componen una hipoteca? 

Como cada préstamo, la hipoteca está compuesta por tres elementos fundamentales: el capital, el interés y el plazo. Estos tres parámetros son los que definirán cuál será la cuota mensual de nuestra hipoteca, es decir, el dinero que deberemos pagar mes a mes. 

  • Capital: es el dinero que solicitamos al banco y que debemos devolver. Por norma general, las entidades bancarias suelen financiar solo el 80% del valor de tasación del inmueble. 

  • Interés: es el porcentaje del capital que se debe pagar al banco por el préstamo. O lo que es lo mismo: el beneficio que obtiene el banco por haber prestado el dinero. 

  • Plazo: es el tiempo en el que debemos devolver el préstamo y los intereses. 

La unión de estas tres partes es lo que nos da el importe de las cuotas mensuales que debemos pagar para devolver la hipoteca. Cuanto menor sea el capital que hayamos recibido y el tipo de interés que se nos haya aplicado, menos tendremos que pagar. Además, si el plazo de devolución es amplio, el importe de las cuotas también se reducirá. Eso sí: al ampliar el plazo de devolución, el número total de cuotas de nuestros préstamos aumentará, lo que implica que pagaremos intereses durante más tiempo y que, a la larga, la hipoteca será más cara. 

¿Cómo funcionan los intereses de una hipoteca?

El tipo de interés de una hipoteca es el porcentaje que establece cuánto debemos pagarle a nuestro banco por habernos concedido el préstamo hipotecario. Este porcentaje se calcula sobre el total del capital que hayamos solicitado y puede ser de dos tipos: fijo o variable. En función del tipo de interés que se aplique a nuestra hipoteca, podemos diferenciar tres tipos:

  • Hipoteca fija: son aquellas en las que el tipo de interés no varía en ningún momento. En estas hipotecas la cuota mensual se mantiene estable, sin variaciones. 

  • Hipoteca variable: son aquellas en las que el tipo de interés depende de la evolución de un índice de referencia (el Euríbor, generalmente), al que se le aplica también un diferencial (un porcentaje fijo que se suma al índice). En este tipo de hipotecas, el tipo de interés se actualiza cada vez que se revisa el índice de referencia. Normalmente, estas revisiones se producen al cabo de seis meses o un año y afectan al importe de nuestra cuota mensual, que aumenta o disminuye en función del valor del diferencial. 

  • Hipoteca mixta: son aquellas que combinan los dos tipos anteriores. En una hipoteca mixta, los usuarios empiezan pagando un tipo de interés fijo durante los primeros años, para cambiar después a un tipo de interés variable.

Además de atender al tipo de interés, a la hora de contratar una hipoteca también debemos fijarnos en otras dos tasas: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). 

¿Qué es el TIN?

El TIN es el precio que cobran los bancos por prestarnos dinero durante un periodo de tiempo. Se trata de un porcentaje que se pacta con las entidades bancarias a la hora de contratar un producto financiero y equivale, básicamente, al interés, sin gastos ni comisiones. 

¿Qué es la TAE?

La TAE, por su parte, es un indicador que revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. Esta tasa se expresa en forma de porcentaje y se calcula a través de una fórmula matemática normalizada que incluye el tipo de interés nominal (TIN), la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación. 

Si queremos saber cuánto nos costará una hipoteca y comparar las condiciones que nos ofrecen distintos bancos, debemos fijarnos en el TAE para encontrar la opción que más se ajuste a nuestras necesidades. 

El sistema de amortización: ¿cómo se devuelve la hipoteca de una casa?

El sistema de amortización es una fórmula matemática que relaciona el capital del préstamo solicitado con el tipo de interés que se le aplica y que define cómo debe devolverse el dinero prestado durante el plazo convenido. En otras palabras: es la fórmula que estipula qué porcentaje del capital y qué intereses deben pagarse en cada cuota mensual de nuestro préstamo. 

Podemos establecer tres tipos:

  • Sistema de amortización francés: es el que suele utilizarse en los préstamos hipotecarios, sobre todo en España. Se caracteriza por establecer un sistema de cuotas constante para toda la vida del préstamo, es decir, por no variar el importe que debemos pagar mes a mes. Para poder mantener una cuota constante, en este sistema el capital se amortiza de forma creciente, mientras que los tipos de interés se amortizan de forma decreciente. Esto supone que en los primeros meses de nuestro préstamo pagaremos más intereses y menos capital, mientras que en los últimos pagaremos más capital y menos intereses. En este sentido, es importante tener en cuenta que si tenemos una hipoteca de interés variable y queremos aplicar un sistema de amortización francés, la cuota sí cambiará, pero solo en función de la evolución del euríbor. Es decir: si el euríbor baja, nuestra cuota bajará, y si sube, la cuota también subirá. Lo mismo ocurre con las hipotecas mixtas cuando pasan al plazo variable. Sin embargo, en las hipotecas fijas y durante el periodo de tiempo en el que las mixtas se mantienen con un interés fijo, las cuotas nunca cambiarán.  

  • Sistema de amortización alemán: es otro sistema bastante común en los préstamos hipotecarios. A diferencia del francés, en este sistema de amortización las cuotas sí varían o, mejor dicho, disminuyen con el paso del tiempo. Esto se debe a la progresiva reducción que experimentan los intereses, que se calculan en base a la deuda pendiente de amortizar. Al mantener unas cuotas de amortización constantes sobre el capital, el importe que debemos pagar mes a mes disminuye, por lo que las cantidades que pagaremos al final del préstamo serán mucho más bajas que las que deberemos abonar al principio. 

  • Sistema de amortización americano: es el más agresivo de los tres. En este sistema, las cuotas mensuales incluyen solo los intereses y el capital se amortiza solo una vez, de golpe y en una única cuota, en el último año del préstamo. Como el capital no se reduce, a lo largo de toda la vida útil del préstamo pagaremos siempre los mismos intereses, lo que implica, a su vez, que las cuotas se mantendrán estables de un mes a otro. 

¿Cuánto se tarda en devolver una hipoteca?

El tiempo que se tarda en devolver una hipoteca depende del plazo de amortización que se solicite y varía en función de cada caso. En este sentido, a la hora de contratar una hipoteca debemos tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de devolución que hayamos solicitado, menor será la cuota que deberemos pagar, pero más tardaremos en devolver el préstamo. Esto implica que estaremos más años pagando intereses y que, a la larga, la hipoteca será mucho más cara que en un principio. En cambio, si elegimos un plazo de devolución corto, la cuota que deberemos pagar mes a mes será mayor, pero el tiempo que tardaremos en devolver la deuda se reducirá considerablemente. De este modo, pagaremos menos por nuestra hipoteca. 

Veámoslo con un ejemplo. En este cuadro de amortización, hemos supuesto que hemos pedido un préstamo por valor de 200.000 euros, con una cuota mensual fija, un interés anual del 1,44% (la media actual según los datos de junio del Banco de España) y un plazo de devolución de 23 años (la media en España, según los últimos datos del INE).

Como vemos, al marcar un plazo de devolución tan amplio, tanto la deuda como nuestros intereses se reducen lentamente. En cambio, si marcamos un plazo de devolución más corto, como, por ejemplo, diez años, la deuda y los intereses bajarán de forma más rápida.

A la hora de contratar una hipoteca, es importante que tengamos en cuenta estas diferencias y que elijamos la opción que mejor se ajuste a nuestras capacidades. Si no disponemos de ahorros suficientes para asumir unas cuotas mensuales elevadas, lo mejor será ampliar el plazo de devolución. En cambio, si nuestros ingresos nos permiten hacer frente a cuotas relativamente altas, será preferible reducir el plazo de amortización para evitar pagar intereses durante más tiempo. 

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

Contratar una hipoteca conlleva una serie de gastos asociados que debemos tener en cuenta antes de firmar el contrato. El más importante es el impuesto que grava la compra de una vivienda. Si la propiedad es de nueva construcción, el impuesto que se aplica es el IVA, con un tipo impositivo del 10% para las viviendas libres y un tipo impositivo del 4% para las de protección oficial. En cambio, si el inmueble que queremos adquirir es de segunda mano, tendremos que asumir el el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo oscila entre el 4% y el 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Al solicitar una hipoteca, también deberemos asumir los gastos de la tasación de la vivienda, aunque en muchas ocasiones el propio que banco que nos hace el estudio de viabilidad de la hipoteca costea la tasación si finalmente contratamos con ellos. Además, como los préstamos hipotecarios de los bancos solo cubren hasta el 80% del valor de la vivienda, tendremos que disponer de ahorros suficientes para hacer frente al 20% restante. 

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca? 

Para poder contratar con éxito una hipoteca, es importante que podamos demostrarles a los bancos y entidades financieras que somos solventes y que devolveremos el dinero dentro de los plazos establecidos. A pesar de que cada banco tiene sus propias condiciones, lo normal es que nos pidan que tengamos dinero suficiente como para asumir el 20% del precio de la vivienda, ya que los préstamos hipotecarios solo cubren hasta un 80% del total. Además, suelen exigir que contemos con unos ingresos estables, es decir, con un puesto de trabajo fijo, y que dispongamos de ciertos ahorros en nuestra cuenta bancaria. 

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