Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cuál me conviene más ahora que el euribor se ha disparado?

¿Hipoteca fija, variable o mixta? Elegir la hipoteca con la que financiar nuestra vivienda nunca ha sido fácil, pero desde que el euribor está al alza la decisión parece más difícil que de costumbre.

El euribor se dispara y alcanza su nivel más alto desde 2012

El pasado mes de abril, tras seis años manteniéndose en valores negativos, el euríbor volvió a superar la barrera del cero. El índice de referencia en el que se basan la mayoría de créditos hipotecarios de nuestro país cerró el cuarto mes del año con un valor medio del 0,013%, una cifra que supuso un incremento interanual de más del 101% y que confirmó la tendencia alcista que llevaba experimentando desde principios de año. 

Tras cerrar el mes de diciembre con una tasa mensual del -0,502%, el euribor comenzó el 2022 con un cambio de tendencia: escalando. A pesar de que el mes de abril fue el primero en alcanzar los valores positivos, este índice encadenó previamente otros tres meses de incremento, motivado por el incremento de la inflación y el consecuente cambio de discurso del Banco Central Europeo con el que se abrió la puerta a subir los tipos de interés.  

En enero, la tasa media del euribor se situó ligeramente por encima de los registros de diciembre, al alcanzar un -0,477%, lo que supuso un aumento mensual de 0,025 puntos. Esta diferencia, sin embargo, se disparó en el mes de febrero, cuando el índice se disparó en hasta un -0,335%, y continuó expandiéndose en marzo, al situarse en un -0,237%. 

La llegada del mes de abril supuso el regreso del euribor al terreno positivo, que no veía desde febrero de 2016. A partir de entonces, el índice ha continuado su escalada, alejándose cada vez más de los mínimos históricos que había registrado en los años anteriores. 

El último registro mensual, correspondiente al mes de agosto, sitúa al euribor en su nivel más alto desde mayo de 2012, con una tasa del 1,249%. 

Esta cifra, si bien se aleja del máximo histórico que se alcanzó en 2008, cuando el índice subió hasta el 5,390%, se encuentra también muy lejos del mínimo histórico de -0,505% que se registró hace tan solo un año, en enero de 2021, y no parece que en el futuro próximo vaya a revertirse.

Al contrario, las previsiones para este mes de septiembre sitúan al euribor en una media del 2,24% que prácticamente duplica el registro de agosto. 

La subida del euribor encarece las hipotecas

El ritmo tan acelerado con el que el euribor está evolucionando resulta preocupante y está transformado el mercado hipotecario, cambiando las bases sobre las que nos hemos asentado durante los últimos seis años.

Durante los seis años que este índice marcó valores negativos, los usuarios han podido contratar créditos hipotecarios con unos costes significativamente reducidos. Esto se apreciaba tanto en las hipotecas variables, cuyos intereses se calculan utilizando el propio euribor, como en las hipotecas fijas o mixtas, donde el índice no juega un papel tan protagonista.

En el caso de las hipotecas variables, estos créditos vieron cómo sus intereses se reducían como consecuencia del propio comportamiento del euribor. 

Estos préstamos, que actualizan sus condiciones semestral o anualmente, calculan sus intereses en base a dos componentes: el diferencial, que es un porcentaje fijo marcado por el banco, y el índice de referencia al que están vinculados, que suele ser el euribor, lo que implica que sus costes aumentan o disminuye en función de la evolución de este índice. 

Al marcar el euribor unas tasas negativas durante años, los usuarios de estos créditos han podido beneficiarse de unas hipotecas más baratas, ya que los intereses que tenían que asumir han sido más reducidos. 

Este hecho convirtió a las hipotecas variables en un producto muy atractivo para los usuarios, pero también en uno menos rentable para las entidades financieras. Como consecuencia, durante los años en los que el euribor se mantuvo en valores negativos los bancos decidieron abaratar sus hipotecas a tipo fijo y mixto con el objetivo de atraer a los usuarios a este tipo de productos con los que, a corto plazo, podían ganar más dinero. 

Con la vuelta a los valores positivos del euribor, esta situación se ha revertido. La subida del euribor implica un aumento de los intereses de las hipotecas variables, que incrementarán significativamente sus cuotas en sus respectivas revisiones. De media, se calcula que estos créditos sufrirán un aumento de alrededor de 1.400 euros anuales, lo que se traduce en encarecimiento de entre 115 y 120 euros de las cuotas hipotecarias. 

El encarecimiento de las hipotecas de tipo variable ha vuelto a despertar el interés de los bancos en este tipo de productos, ya que ofrecen más rentabilidad que en el pasado. Como consecuencia, a lo largo de este año las entidades bancarias han empezado a endurecer las condiciones de sus préstamos hipotecarios a tipo fijo y mixto y a abaratar las de sus créditos a tipo variable para atraer a sus clientes a este tipo de productos, con los que esperan ganar más dinero. 

Es decir: si hace un año lo que se buscaba y potenciaba era que los clientes contratasen hipotecas con un tipo fijo o mixto, ahora lo que se busca es que los usuarios apuesten por las de tipo variable para poder obtener mayores beneficios.

Hipoteca fija, variable o mixta: riesgos y ventajas

El encarecimiento que han experimentado los créditos hipotecarios a lo largo del año ha situado a los usuarios que buscan financiación ante una importante disyuntiva: ¿es mejor apostar por una hipoteca fija o mixta, pese al endurecimiento de sus condiciones, o hacerlo por una variable, a pesar de las turbulencias que está experimentado el euribor? 

Para responder a esta pregunta, es fundamental entender la principal diferencia que existe entre estos tipos de préstamos: los intereses. De manera resumida, podemos establecer que los intereses en los préstamos hipotecarios funcionan de la siguiente forma:

• Hipotecas fijas: en las hipotecas fijas, los intereses no varían, ya que no dependen de ningún tipo de índice externo. Como consecuencia, a lo largo de toda la vida del préstamo los usuarios pagarán siempre los mismos intereses, independientemente de la evolución del mercado.

• Hipotecas variables: en las hipotecas variables, los intereses se calculan en base al índice de referencia (el euribor, en la mayoría de los casos) y al diferencial, un porcentaje fijo que establece cada banco. Estos préstamos se revisan semestral o anualmente para reflejar la evolución del mercado, por lo que pueden aumentar o disminuir en función del comportamiento que haya tenido el índice al que están vinculados. 

• Hipotecas mixtas: las hipotecas mixtas son un producto a medio camino entre las hipotecas variables y las hipotecas fijas. Estos préstamos aplican un tipo de interés fijo durante sus primeros diez años, tras lo que empiezan a aplicar un tipo variable. La evolución del mercado, por tanto, afectará a los costes, aunque de una forma menos acusada que en las hipotecas variables. 

En base a los tipos de interés, podemos establecer que las hipotecas fijas son las que ofrecen una mayor estabilidad a los usuarios, que pagarán siempre los mismos intereses, mientras que las hipotecas variables son las que ofrecen menos seguridad, ya que los costes cambian en función de la evolución del índice de referencia la que están vinculadas. 

Las hipotecas de tipo fijo parecen, por tanto, la opción más segura y recomendable, pero estos créditos también tienen sus inconvenientes, especialmente ahora que los bancos han cambiado sus estrategias comerciales. 

Con la pérdida de las ventajas competitivas de las que disfrutaban en el pasado, estos créditos vuelven a aplicar unos tipos de interés más altos que los variables, lo que implica que las cuotas mensuales que se deben asumir serán más elevadas a lo largo de toda su vida. 

Además, también aplican una comisión por amortización anticipada más cara que la de los créditos variables. En concreto, estos créditos aplican una comisión de hasta el 2% del importe adelantado si la amortización se produce en sus primeros diez años, y una comisión del 1,5% si la amortización se produce pasado este plazo.

En el caso de los créditos hipotecarios de tipo variable, en cambio, la comisión oscila entre un 0,25%, si se produce en los diez primeros años, y un 0,15%, si se produce una vez haya transcurrido este tiempo. 

Las hipotecas de tipo variable, por su parte, también ofrecen ventajas y desventajas. Desde un punto de vista negativo, estos créditos cuentan con el inconveniente de ser mucho menos seguros para el usuario que los de tipo fijo, ya que sus costes varían en base a la evolución de su índice de referencia. 

Esto supone que los usuarios de estos créditos deben enfrentarse a unas cuotas más inestables y al riesgo de que sus costes puedan incrementarse de manera muy significativa, tal y como está ocurriendo en este 2022. 

Desde un punto de vista más positivo, no obstante, estos créditos tienen menos comisiones que los de tipo fijo y pueden reducir sus intereses si su índice de referencia disminuye, por lo que pueden ser una buena opción para aquellos usuarios que tengan una situación económica estable que les permita asumir riesgos. 

Entre ambos créditos, las hipotecas de tipo mixto pueden ser una alternativa a tener en cuenta, ya que combinan características de las de tipo fijo y variable. Aun así, es importante tener en cuenta que, a la larga, estos préstamos también se verán afectados por la evolución del euribor, por lo que no ofrecen tanta estabilidad como los productos de tipo fijo. 

¿Qué hipoteca me conviene más ahora que el euribor está en alza? 

En un contexto económico marcado por la subida del euribor, las hipotecas de tipo fijo se presentan como la opción más recomendable, especialmente si quieres protegerte de los vaivenes de este índice y no puedes asumir un incremento de tus cuotas hipotecarias. 

Eso sí: debes tener en cuenta que los bancos están endureciendo las condiciones de estos productos, por lo que es aconsejable que compares el mayor número de ofertas posibles para encontrar la hipoteca más barata posible. 

En caso de que no encuentres una hipoteca a tipo fijo que encaje con tus necesidades, siempre puedes apostar por una de tipo mixto, con la que podrás protegerte de la escalada del euribor durante, al menos, los primeros años de vida del crédito. Una vez haya transcurrido este tiempo, no obstante, te recomendamos amortizar anticipadamente el préstamo para evitar que se vea afectado por las fluctuaciones del euribor.