¿Qué es y cómo funciona una hipoteca autopromotor?

Hipoteca autopromotor: ¿te suenan estas palabras? ¿Has oído hablar alguna vez de este término? ¿Sabes cómo funciona? Desde la irrupción de la pandemia del coronavirus, cada vez son más los ciudadanos que buscan salir de las grandes y multitudinarias ciudades para asentarse en zonas más tranquilas y apartadas. El confinamiento de marzo de 2020 ha hecho que pongamos nuestra vida en perspectiva y que volvamos la vista al campo en una suerte de éxodo a la inversa en el que ya no se busca el progreso y ajetreo de las urbes, sino la paz y el silencio de un mundo rural idealizado. 

Construir una casa de cero, con su piscinita, su barbacoa y su jardín, suele ser, sin embargo, una inversión demasiado costosa para la mayor parte de la población, que debe asumir no solo los costes de edificación, sino también los de la adquisición del terreno. En estos casos, las hipotecas autopromotor se presentan como una alternativa muy ventajosa frente a los préstamos hipotecarios tradicionales, ya que permiten financiar la construcción de una vivienda desde cero.

Este tipo de productos, pese a ser todavía de nicho, han experimentado un cierto crecimiento en los últimos meses, motivado, principalmente, por el incremento de la demanda de viviendas unifamiliares. Pero ¿cuáles son sus características y qué necesito para solicitarlas?

¿Qué es una hipoteca autopromotor? 

Las hipotecas autopromotor, también conocidas como préstamos autopromotor, son un crédito hipotecario diseñado específicamente para aquellos particulares que quieran construir su propia casa. Este tipo de hipotecas ofrecen financiación para construir una vivienda desde cero y se caracterizan por entregar el dinero solicitado de forma escalonada, a medida que el proyecto de obra avanza. Es decir: en lugar de prestar el dinero para comprar una vivienda ya hecha, otorgan el dinero que se necesita para la ejecución de la obra. 

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca autopromotor?

Al igual que ocurre con las hipotecas tradicionales, para solicitar un préstamo autopromotor es necesario que contamos con un buen perfil crediticio que supere el estudio de financiación del banco al que queramos solicitar el dinero. O lo que es lo mismo: debemos demostrar que somos solventes económicamente, que tenemos ahorros y unos ingresos estables y que no formamos parte de un fichero de morosidad como puede ser la ASNEF. 

Además de nuestra situación económica, a la hora de solicitar este tipo de hipotecas los bancos también nos exigirán que aportemos una serie de documentos y licencias y que cumplamos con una serie de requisitos básicos. Estos son: 

Ser propietarios de un terreno: lo primero que debemos tener en cuenta a la hora de solicitar este tipo de préstamos es que las hipotecas autopromotor no incluyen la adquisición de un terreno, por lo que, si queremos solicitarlas, deberemos ser propietarios previamente de una parcela. Este terreno, además, debe estar calificado como suelo urbano y estar inscrito como tal en el Registro de Propiedad. 

Disponer de una licencia de construcción: tanto para desarrollar nuestro proyecto como para solicitar la financiación que necesitamos, es imprescindible que contemos con una licencia de construcción, un documento expedido por el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra nuestro terreno. 

Contar con un proyecto de construcción: para poder ejecutar nuestra obra, debemos contar con un proyecto de construcción elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos.

Aportar un presupuesto de ejecución: además del proyecto de construcción, tendremos que aportar un presupuesto elaborado por una empresa constructora. En este caso, es recomendable que el presupuesto lo haga la misma compañía que desarrollará toda la obra.

A la hora de solicitar una hipoteca autopromotor, también cabe la posibilidad de que nos exijan presentar un certificado energético, un documento que se elabora en la fase de elaboración del proyecto y que indica la eficiencia energética que tendrá nuestra vivienda. 

¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?

Al igual que ocurre con las hipotecas tradicionales, las hipotecas autopromotor suelen cubrir solo entre un 80% y un 85% del presupuesto total de la obra, por lo que antes de solicitar estos productos debemos asegurarnos de que disponemos del dinero necesario como para pagar el porcentaje restante. 

Los intereses y comisiones de este tipo de hipotecas son semejantes al de las tradicionales. Lo mismo ocurre con sus vinculaciones, es decir, con las nóminas y seguro que nos exigen. Además, suelen tener una duración que oscila entre los diez y los treinta años, como máximo. 

El funcionamiento de estos productos, sin embargo, es diferente. Mientras que las hipotecas conceden la totalidad del préstamo de una sola vez, las hipotecas autopromotor entregan el dinero de forma escalonada, a medida que el proyecto de obra va avanzando. Así, podemos establecer tres tramos:

Fase suelo: se trata del principio de nuestro proyecto, la parte inicial. En este primer tramo, el cliente suele recibir un 50% del importe del crédito que ha solicitado, que deberá emplear para financiar tanto el proyecto arquitectónico como el inicio de las obras.

Fase de certificaciones: en este tramo intermedio, la entidad bancaria irá otorgando el dinero a plazos, conforme la obra avance. En esta etapa, los arquitectos deben presentar justificantes del estado de la obra para que el banco pueda corroborar que el proyecto se está desarrollando de acuerdo a lo previsto. Por lo general, se suele entregar entre un 20% y un 30% del préstamo. 

Fase de fin de obra: es la parte final del proyecto. En ella, el arquitecto debe certificar que la construcción ha llegado a su fin y que la vivienda es completamente habitable para poder conseguir la cédula de habitabilidad, el documento que acredita que cuenta con todas las condiciones básicas para que alguien pueda vivir en ella. En este último tramo, el usuario recibe el importe restante del préstamo autopromotor. Esta cuantía variará dependiendo del dinero que hayamos necesitado en los tramos anteriores, pero suele situarse entre un 10% y un 20% del importe del crédito.

Estas etapas, si bien suelen ser comunes para todas las hipotecas autopromotor, pueden variar en función del banco con el que solicitemos nuestro préstamo. Por ello, antes de firmar ningún contrato, es importante que comparemos las ofertas de distintas instituciones financieras para encontrar aquella que mejor se ajuste a nuestras capacidades. Además, también es conveniente que estudiemos los intereses y comisiones que aplicará cada uno de ellos, ya que los costes de los créditos son distintos para cada entidad. 

¿Qué bancos ofrecen hipotecas autopromotor?

A pesar de que las hipotecas autopromotor siguen siendo un producto bastante nicho, hay varias entidades financieras que incluyen este tipo de hipotecas en su cartera de préstamos. Una de ellas es el Banco Santander, uno de las entidades financieras más importantes del mundo. El importe de estos préstamos está limitado a un máximo del 70% del valor de reposición en el supuesto de construcción terminada y tienen un plazo máximo de 30 años para la construcción de primeras viviendas y de 25 para las segundas. 

Otro de los bancos que conceden este tipo de productos es Bankinter. A través de su préstamo “Credichalet”, la entidad otorga financiación para cubrir entre el 60% y el 80% del valor de tasación del proyecto, dependiendo de si se trata de una primera o una segunda vivienda. Estos préstamos tienen un plazo máximo de 30 años, siempre y cuando ninguno de los titulares tenga más de 75 años al finalizar la vida del préstamo, y están reservados a clientes con unos ingresos mensuales superiores a los 2.000 euros. 

Asimismo, también podemos encontrar préstamos autopromotor en CaixaBank, la entidad en la que se engloba Bankia, aunque en este caso no tienen publicadas sus condiciones.