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¿Cómo se cancela una hipoteca?

Cuando terminamos de pagar nuestra hipoteca, es recomendable que cancelemos este producto financiero en el Registro de Propiedad para librar a nuestra vivienda de todo tipo de cargas. En este artículo, te contamos cómo hacerlo y cuáles son sus costes.

¿Cómo se cancela una hipoteca?

25/3/2022

¿Sabes cómo cancelar la hipoteca de una vivienda? Los préstamos hipotecarios son uno de los productos financieros más populares del mercado, pero también uno de los más complejos. A pesar de que la gran mayoría de la población debe recurrir a ellas cuando se decide a comprar un piso o casa, hay ciertos aspectos de las hipotecas que siguen generando ciertas dudas y que conviene comprender para no actuar desde el desconocimiento. 

Uno de ellos es la cancelación del préstamo, ese dulce momento en el que, finalmente, terminamos de abonar las cuotas que le debíamos al banco y la vivienda, por fin, pasa a ser completamente nuestra. En este artículo, te explicamos cómo se cancela la hipoteca de una vivienda, cuáles son sus costes y qué debes hacer exactamente para librar a tu vivienda de todo tipo de carga. 

¿Qué es la cancelación de una hipoteca?

Cancelar una hipoteca significa saldar la deuda que se tenía abierta con el banco con el que se había firmado el préstamo hipotecario. Es decir: terminar de pagar las cuotas mensuales del crédito que se había contratado.

Este procedimiento puede hacerse de dos formas: en el momento en el que finaliza el plazo del crédito o de manera anticipada. 

  • Cancelación al final del plazo de amortización: en este caso, los clientes terminan de abonar los costes de la hipoteca con la última cuota del préstamo, es decir, en el momento exacto en el que se ha estipulado que concluiría la hipoteca. 

  • Cancelación anticipada: en este caso, los usuarios liquidan el capital pendiente del préstamo hipotecario antes del final del plazo de amortización. Es decir: abonan una cuota que recoge todo el capital pendiente de devolver para saldar su deuda antes de que finalice el plazo que figura en el contrato. 

La amortización anticipada de una hipoteca permite que sus usuarios puedan ahorrar en intereses. Al saldar su deuda antes de lo que estipula el contrato, los usuarios eliminan las cuotas pendientes del contrato y, consecuentemente, se libran de los tipos impositivos que se les habría aplicado por ellas. 

Este proceso, sin embargo, puede conllevar una serie de costes, ya que, dependiendo de la entidad con la que hayamos firmado el crédito, es probable que nos apliquen una comisión por la amortización anticipada de nuestro crédito hipotecario.

Tal y como señalan desde el Banco de España, la cancelación anticipada da derecho a las entidades a “percibir las compensaciones que estuvieran pactadas”, siempre y cuando respeten las “limitaciones legales” de la normativa vigente. Es decir: si el contrato así lo estipula, los usuarios pueden verse obligados a compensar a sus bancos por el importe que dejan de ganar al dejar de recibir los intereses del capital pendiente de pago.

Estas comisiones, según recoge el Banco de España, variarán dependiendo del tipo de hipoteca que hayamos contratado y del momento en el que decidamos cancelarla. 

Así, según la nueva normativa de crédito de 2019, si nuestra hipoteca es a tipo fijo, las comisiones que nos podrían aplicar por cancelar anticipadamente el préstamo oscilarán entre un máximo del 2%, si la operación se realiza durante los diez primeros años de vigencia, y un máximo del 1,5%, si se realiza después de la primera década. 

En cambio, si nuestra hipoteca es a tipo variable, las comisiones por amortización anticipada que nos podrían imponer serían de un máximo del 0,25%, si acometemos la operación durante los tres primeros años de vigencia, del 0,15%, si la realizamos durante los cinco primeros años de vigencia, o del 0%, si se acomete una vez haya pasado este tiempo.

  • Amortización anticipada con una hipoteca a tipo fijo: el máximo oscila entre el 2% y el 1,5%.

  • Amortización anticipada con una hipoteca a tipo variable: el máximo oscila entre el 0,25% y el 0%.

Antes de decidirnos a amortizar anticipadamente nuestra hipoteca, por tanto, conviene que dediquemos un tiempo a comparar los costes que nos ahorraríamos y aquellos que nos impondrían por la operación.

Generalmente, cuando queda ya muy poco para cancelar la hipoteca, estas operaciones no suelen ser muy recomendables, ya que el coste de cancelarla es superior a lo que nos ahorraríamos en intereses, pero todo dependerá de las condiciones que tengas firmadas con tu banco. 

¿Cómo se libra una hipoteca de cargas?

Una vez se hayan abonado todas las cuotas de nuestro préstamo hipotecario, ya sea anticipadamente o en el plazo previsto en el contrato, es recomendable que los titulares realicen un levantamiento o cancelación registral, un procedimiento por el que se deja constancia en el Registro de la Propiedad de que se ha completado el pago de la hipoteca y que sirve para librar a la vivienda de esta carga.

El levantamiento registral es un proceso que deben realizar todos los titulares que deseen vender su vivienda o firmar un nuevo crédito hipotecario, así como aquellos que quieran utilizar su inmueble como garantía para otro tipo de crédito. Este procedimiento puede realizarlo el propio titular de la vivienda o dejarlo en manos de una gestoría, ya sea la del banco u otra independiente.

Dejar la cancelación registral en manos de la gestoría del banco con el que hemos firmado la hipoteca suele ser la opción más cómoda y sencilla, aunque también la más cara. En estos casos, los honorarios de los agentes suelen ser bastante elevados y, además, se corre el riesgo de que la entidad nos cobre una comisión por actuar como intermediario. 

Una gestoría independiente, en cambio, suele aplicar honorarios más bajos, pero en este caso tendremos que dedicar un tiempo a comparar distintas opciones para encontrar aquella que mejor se ajuste a nuestras necesidades. Es decir: lo que nos ahorramos en dinero, lo invertimos en tiempo. 

En cualquier de los dos casos, eso sí, el titular de la hipoteca deberá asumir unos ciertos costes, más o menos altos. Para no ahorrar estos gastos, los titulares solo tienen una opción, que es realizar la cancelación registral por su cuenta. 

¿Cómo cancelar una hipoteca en el Registro de Propiedad? 

Para tramitar este procedimiento por nuestra cuenta, es necesario que tengamos tiempo y paciencia, ya que, de lo contrario, podemos acabar saturados por todo el proceso. Si es tu caso, solo tienes que seguir estos pasos para completar el levantamiento registral:

    Solicita el certificado de deuda cero en tu entidad bancaria. Este documento acredita que has terminado de pagar tu hipoteca y es gratuito, es decir, no pueden cobrarte nada por su emisión. 

    Cuando tengas el documento, deberás contactar con tu notario para pedirle que prepare la escritura de cancelación de la hipoteca. Este proceso puede durar varios días.

    Una vez se haya elaborado la escritura y el apoderado de tu banco la haya firmado, tendrás que recogerla y pagarla.

    Completa el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Para solicitarlo, tendrás que acudir a una oficina de Hacienda. 

    Lleva la documentación al Registro de la Propiedad. Una vez hayas recopilado todos los documentos necesarios, deberás llevarlos al Registro de la Propiedad para hacer efectivo el levantamiento. En un plazo de quince días, recibirás un aviso para que puedas recoger los documentos y pagar el coste de la gestión.

En caso de que el titular de la hipoteca no tenga en mente vender la vivienda o solicitar otro crédito hipotecario, no será estrictamente necesario que realice este levantamiento, aunque sí es recomendable. Sea como sea, si el titular decide no realizar la cancelación, el propio Registro de la Propiedad levantará las cargas impuestas sobre la vivienda al cabo de veinte años, sin necesidad de que el titular pase por el notario o Hacienda.

¿Cuándo se puede cancelar una hipoteca en el Registro de Propiedad?

Una hipoteca puede cancelarse en diversas situaciones. La más habitual es cuando se terminan de pagar las cuotas del préstamo, ya sea de manera anticipada o dentro del plazo estipulado por el contrato, pero también puede producirse cuando el titular decide contratar una nueva hipoteca con otro banco.

En este caso, los titulares deberán contar con el visto bueno de su entidad y cancelar en el registro el préstamo que tenían contratado anteriormente. Además, si el titular decide vender el inmueble o utilizar su vivienda como garantía para contratar otro crédito, ya sea hipotecario o no, también deberá cancelar este primer préstamo para que la vivienda esté libre de cargas. 

  • Cuando se terminan de pagar las cuotas mensuales.

  • Cuando se quiere vender la vivienda hipotecada.

  • Cuando se quiere usar la vivienda hipotecada como garantía para contratar otro crédito.

  • Cuando se quiere cambiar de hipoteca con otro banco. 

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Los costes de cancelación de una hipoteca dependerán de la entidad bancaria con la que hayamos firmado el banco y de cómo realicemos este proceso.

No obstante, lo más habitual es que tengamos que pagar los gastos de notario, los honorarios de la gestoría, los costes del levantamiento en el Registro de Propiedad y, cuando corresponda, la comisión por la amortización anticipada. 

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre cómo se cancela una hipoteca

Cancelar una hipoteca significa saldar la deuda que se tenía abierta con el banco con el que se había firmado el préstamo hipotecario. Es decir: terminar de pagar las cuotas mensuales del crédito que se había contratado.

La cancelación de una hipoteca puede hacerse en el momento en el que finaliza el préstamo, de manera anticipada o en el Registro de la Propiedad, siempre que corresponda.

La amortización anticipada de una hipoteca permite que los titulares se ahorren el pago de ciertos intereses, pero puede conllevar al pago de una comisión.

Las comisiones por la amortización anticipada de una hipoteca dependerán de cada banco y del tipo de hipoteca que hayamos contratado. No obstante, se establecen estos límites:

  • Si nuestra hipoteca es a tipo fijo, las comisiones que nos podrían aplicar por cancelar anticipadamente el préstamo oscilarán entre un máximo del 2%, si la operación se realiza durante los diez primeros años de vigencia, y un máximo del 1,5%, si se realiza después de la primera década. 

  • Si nuestra hipoteca es a tipo variable, las comisiones por amortización anticipada que nos podrían imponer serían de un máximo del 0,25%, si acometemos la operación durante los tres primeros años de vigencia, del 0,15%, si la realizamos durante los cinco primeros años de vigencia, o del 0%, si se acomete una vez haya pasado este tiempo.

La cancelación o levantamiento registral de una hipoteca es un procedimiento por el que se deja constancia en el Registro de la Propiedad de que se ha completado el pago de la hipoteca y que sirve para librar a la vivienda de esta carga.

La cancelación registral de una vivienda puede realizarla el propio titular de la vivienda o una gestoría, ya sea la del banco u otra independiente.

Para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad, solo hay que seguir estos pasos:

  • Solicita el certificado de deuda cero en tu entidad bancaria.

  • Cuando tengas el documento, deberás contactar con tu notario para pedirle que prepare la escritura de cancelación de la hipoteca.

  • Una vez se haya elaborado la escritura y el apoderado de tu banco la haya firmado, tendrás que recogerla y pagarla.

  • Completa el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

  • Lleva la documentación al Registro de la Propiedad.

La cancelación registral de una hipoteca puede realizarse en los siguientes supuestos:

  • Cuando se terminan de pagar las cuotas mensuales.

  • Cuando se quiere vender la vivienda hipotecada.

  • Cuando se quiere usar la vivienda hipotecada como garantía para contratar otro crédito.

  • Cuando se quiere cambiar de hipoteca con otro banco.