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¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que recoge el acuerdo privado entre un el vendedor de un inmueble y su comprador antes de que se produzca la compraventa de un inmueble, con todas sus condiciones. En este artículo, te contamos cuáles son sus características.

¿Qué es el contrato de arras?

4/4/2022

¿Sabes qué es y para qué sirve el contrato de arras? La compraventa de viviendas en nuestro país ha experimentado un importante incremento en 2021. Según los últimos datos de transacciones inmobiliarias recogidos por el Ministerio de Transporte, en el último año se produjeron 674.014 compraventas en España, un 38% más que en 2020, cuando se produjeron 487.354 operaciones, y un 18% más que en 2019, cuando se registraron 569.993 operaciones.

Los datos de 2021 ponen fin a dos años de descenso y sitúan al ejercicio en unos niveles que no se veían desde la última crisis. En concreto, el año pasado fue el mejor desde el 2007, cuando se registraron más de 850.000 compraventas a nivel nacional. 

El repunte de la compraventa en 2021 se ha debido tanto al incremento de las operaciones de viviendas nuevas como de segunda mano. Sin embargo, y a pesar de la recuperación que parece que está viviendo el sector, todavía hay muchos conceptos que se escapan al entendimiento de los propietarios que deciden poner a la venta sus propiedades.

Uno de ellos es el contrato de arras, un documento indispensable para realizar este tipo de operaciones que, pese a todo, sigue generando bastantes dudas. En este artículo, os explicamos qué es exactamente el contrato de arras y para qué sirve. 

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que recoge el acuerdo privado entre el vendedor de un inmueble y su comprador antes de que se produzca la compraventa.

Este documento refleja la voluntad de ambas partes de llevar a cabo la operación dentro de un plazo determinado, así como las condiciones de compra y venta y las penalizaciones en caso de que, finalmente, no se produzca el acuerdo. 

A través de él, el comprador aporta una señal monetaria de, generalmente, el 10% del precio de venta para confirmar su intención de adquirir el inmueble, y el vendedor, a cambio, se compromete a reservar la vivienda durante el tiempo acordado y a entregarla en perfecto estado cuando reciba el importe total de la compra. 

El contrato de arras actúa, por tanto, como una reserva o preacuerdo para evitar que alguna de las dos partes se retracte antes de firmar y completar la operación de compraventa. En caso de incumplimiento, los firmantes corren el riesgo de sufrir consecuencias legales y penalizaciones, aunque estas dependerán del tipo de arras que se firmen. 

¿Qué tipos de arras existen? 

Podemos distinguir tres tipos de arras distintas, caracterizados por las penalizaciones que implica su incumplimiento. 

  • Arras penitenciales o de desistimiento: es el modelo más habitual. Este tipo de arras aparecen recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil y se caracterizan por otorgar la opción de rescindir la operación a ambas partes firmantes. En este caso, el importe aportado en el contrato de arras actúa como indemnización en caso de que se rompa el acuerdo. Así, si el vendedor incumple el acuerdo, estará obligado a devolver la señal por duplicado, mientras que si el comprador lo incumple, el vendedor podrá quedarse con el dinero que le haya otorgado como señal. 

  • Arras penales: este tipo de arras aparecen recogidas en los artículos 1.152 y 1.152 del Código Civil, y también funcionan como indemnización en caso de que se incumpla el contrato. No obstante, y a diferencia de las penitenciales, las arras penales también incluyen la exigencia de cumplimiento, por lo que las dos partes firmantes podrán reclamar que se cumpla el acuerdo. 

  • Arras confirmatorias: este tipo de arras aparecen recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil y, a diferencia de las otras, no actúan como una indemnización en caso de incumplimiento. En concreto, las arras confirmatorias sirven como anticipo de la compra que se va a realizar. En caso de que se incumplan, la parte afectada podrá reclamar una indemnización o la venta o compra del inmueble, aunque para ello tendrá que ir a juicio.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que puede realizarse ante notario o sin él, directamente en la inmobiliaria o por cuenta propia del vendedor.

En él, deben recogerse todos los detalles de la operación de compraventa, los acuerdos a los que hayan llegado ambas partes y las consecuencias en caso de incumplimiento, lo que implica que se trata de un documento personalizable según cada caso.

Aun así, la información general que debe incluirse en todos los contratos de arras es la siguiente:

  • Datos personales del vendedor y comprador, incluida su dirección.

  • Descripción e información del inmueble que se pone a la venta, incluidas su ubicación, referencia catastral, localidad y dirección.

  • Precio final de la venta y forma en la que se realizará el pago.

  • Tipo de arras que se han firmado

  • Cantidad de dinero que se ha entregado como arras.

  • Plazo máximo para formalizar la operación de compraventa. 

  • Distribución de los gastos de la compraventa.

  • Consecuencias en caso de incumplimiento del contrato.

  • Obligación de firmar el contrato mediante escritura pública. 

  • Fecha en la que se firma el contrato. 

  • Firma del vendedor y el comprador

¿Qué ocurre cuando se incumple un contrato de arras?

El contrato de arras es un preacuerdo de compraventa que tiene validez legal incluso cuando no se firma ante notario y que recoge el compromiso entre ambas partes de la operación. 

Por norma general, después de firmar un contrato de arras se disponen de aproximadamente 90 días para completar la operación de compraventa. Pero ¿qué ocurre cuando el contrato vence sin que se haya completado esta operación? En este caso, pueden darse tres supuestos:

  • Que ambas partes quieran seguir con la operación de compraventa, en cuyo caso podrá solicitarse una prórroga.

  • Que el comprador decida que no quiere seguir con el proceso, en cuyo caso el vendedor podrá quedarse con las arras que haya aportado como señal.

  • Que el vendedor decida que no quiere seguir con el proceso, en cuyo caso deberá devolver la señal al comprador de forma íntegra y duplicada. 

Independientemente de cuál de las dos partes decida romper el contrato, existen dos vías por las que podemos reclamar la penalización correspondiente por no haber seguido con el acuerdo: la extrajudicial y la judicial.

  • Vía extrajudicial: la parte afectada por el incumplimiento del contrato deberá contactar con la otra parte para instarle a cumplir con el contrato firmado.

  • Vía judicial: si no se puede alcanzar un acuerdo vía extrajudicial, será necesario acudir a juicio para cumplir con el contrato de arras. En este caso, eso sí, será necesario contratar a un abogado que defienda nuestros intereses. 

La penalización que se aplicará por el incumplimiento del contrato dependerá de las arras que se hayan firmado, por lo que es imprescindible que estudiemos bien sus condiciones antes de aceptar el documento. 

¿Qué ocurre si firmo un contrato de arras y no me conceden la hipoteca?

Por norma general, cuando se va a comprar un piso se suele contratar un préstamo hipotecario para poder asumir la operación. En estos casos, pueden darse dos situaciones: que el banco nos concede la hipoteca que queremos contratar, en cuyo caso podremos seguir con el proceso de compraventa sin ningún inconveniente, o que el banco no nos conceda la hipoteca, en cuyo caso tendremos que paralizar la compraventa.

Si el banco no nos concede la hipoteca, pueden darse dos escenarios, dependiendo del tipo de arras que hayamos firmado: que el vendedor nos devuelva el dinero o que lo perdamos.

Si en nuestro contrato se especifica que las arras se devolverán si no se nos concede la hipoteca, podremos recuperar el dinero; si no, el vendedor tendrá derecho a quedarse con la señal que hemos aportado, e incluso podría llegar a pedirnos una indemnización. 

Por ello, es importante que antes de firmar un contrato de arras entendamos el compromiso que entraña este documento y sus penalizaciones en caso de incumplimiento para reducir el riesgo de pérdidas.

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre qué es el contrato de arras

El contrato de arras es un documento que recoge el acuerdo privado entre el vendedor de un inmueble y su comprador antes de que se produzca la compraventa.

A través de él, el comprador aporta una señal monetaria para confirmar su intención de adquirir el inmueble, y el vendedor, a cambio, se compromete a reservar la vivienda durante el tiempo acordado y a entregarla en perfecto estado cuando reciba el importe total de la compra. 

Podemos distinguir tres tipos de arras distintas, en función de las penalizaciones que implica su incumplimiento:

  • Arras penitenciales o de desistimiento.

  • Arras penales.

  • Arras confirmatorias.

Las arras penitenciales o de desistimiento son aquellas que otorgan la opción de rescindir la operación a ambas partes firmantes. Recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil, en este caso el importe aportado en el contrato de arras actúa como indemnización en caso de que se rompa el acuerdo.

Las arras penales son aquellas que funcionan como indemnización en caso de que se incumpla el contrato y que incluyen la exigencia de cumplimiento, por lo que las dos partes firmantes podrán reclamar que se cumpla el acuerdo. Están recogidas en los artículos 1.152 y 1.152 del Código Civil.

Las arras confirmatorias son aquellas que no actúan como una indemnización en caso de incumplimiento, sino como un anticipo de la compra que se va a realizar. En caso de que se incumpla el contrato, la parte afectada podrá reclamar una indemnización o la venta o compra del inmueble, aunque para ello tendrá que ir a juicio. Están recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil.

El contrato de arras debe recoger todos los detalles de la operación de compraventa, los acuerdos a los que hayan llegado ambas partes y las consecuencias en caso de incumplimiento, lo que implica que se trata de un documento personalizable según cada caso.

La información general que debe incluirse en todos los contratos de arras es la siguiente:

  • Datos personales del vendedor y comprador, incluida su dirección.

  • Descripción e información del inmueble que se pone a la venta, incluidas su ubicación, referencia catastral, localidad y dirección.

  • Precio final de la venta y forma en la que se realizará el pago.

  • Tipo de arras que se han firmado. 

  • Cantidad de dinero que se ha entregado como arras.

  • Plazo máximo para formalizar la operación de compraventa. 

  • Distribución de los gastos de la compraventa.

  • Consecuencias en caso de incumplimiento del contrato.

  • Obligación de firmar el contrato mediante escritura pública. 

  • Fecha en la que se firma el contrato. 

  • Firma del vendedor y el comprador. 

Si el contrato de arras vence sin que se haya completado la operación, pueden darse tres escenarios:

  • Que ambas partes quieran seguir con la operación de compraventa, en cuyo caso podrá solicitarse una prórroga.

  • Que el comprador decida que no quiere seguir con el proceso, en cuyo caso el vendedor podrá quedarse con las arras que haya aportado como señal.

  • Que el vendedor decida que no quiere seguir con el proceso, en cuyo caso deberá devolver la señal al comprador de forma íntegra y duplicada. 

Si se incumple el contrato de arras, la parte afectada podrá reclamar su cumplimiento por dos vías:

  • Vía extrajudicial: la parte afectada por el incumplimiento del contrato deberá contactar con la otra parte para instarle a cumplir con el contrato firmado.

  • Vía judicial: si no se puede alcanzar un acuerdo vía extrajudicial, será necesario acudir a juicio para cumplir con el contrato de arras. En este caso, eso sí, será necesario contratar a un abogado que defienda nuestros intereses. 

La penalización por el incumplimiento del contrato de arras dependerá del tipo de arras que se hayan firmado. Aun así, lo normal es:

  • Si el vendedor incumple el contrato: en este caso, deberá devolverle al comprador la señal aportada de forma íntegra y por duplicado.

  • Si el comprador incumple el contrato: en este caso, el comprador podrá quedarse con el dinero aportado como señal.

Si el banco no nos concede la hipoteca y ya hemos firmado el contrato de arras, pueden darse dos escenarios: que el vendedor nos devuelva el dinero o que lo perdamos.

Si en nuestro contrato se especifica que las arras se devolverán si no se nos concede la hipoteca, podremos recuperar el dinero; si no, el vendedor tendrá derecho a quedarse con la señal que hemos aportado, e incluso podría llegar a pedirnos una indemnización. 

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