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¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho que aparece cuando un propietario decide vender un inmueble alquilado a terceros antes de que finalice el plazo máximo de renovación de un contrato. En este artículo, te explicamos en qué consiste.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

29/3/2022

¿Sabes lo que es el derecho de tanteo y retracto? Uno de los principales cambios que entró en vigor con la aprobación de la nueva ley de alquiler de marzo de 2019 fue la ampliación del plazo mínimo de los contratos de arrendamiento de tres a cinco años (o siete, en caso de que el inquilino fuera una empresa).

Esta modificación, que alteró la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), otorgaba a los inquilinos el derecho de renovar su contrato de alquiler durante un periodo máximo de cinco años. Además, si una vez transcurrido este tiempo el arrendador y arrendatario no manifestaban su derecho de rescindir el contrato, la duración del documento podría aumentarse durante otros tres años. 

El objetivo de esta nueva normativa, que incluía también la prohibición de subir la renta del contrato por encima del IPC, era ofrecer una mayor seguridad y certidumbre al inquilino, mejorar la oferta de vivienda de alquiler y dar apoyo a los grupos más vulnerables, tal y como señalaron desde la Moncloa

Durante estos cinco años de contrato, sin embargo, puede darse el caso de que el propietario decida poner a la venta su propiedad. A pesar de que la ley establece que el inquilino tiene derecho a renovar su contrato durante un máximo de cinco años, el arrendador también puede vender su propiedad durante este periodo de tiempo, aunque, eso sí, si quiere echar a su inquilino, tendrá que llegar a un acuerdo con él, ya que la ley establece que los propietarios deben cumplir con el contrato de alquiler hasta su vencimiento. 

Además, en estas situaciones, los inquilinos también pueden recurrir al derecho de tanteo y retracto, dos herramientas recogidas por la LAU que otorgan a los arrendatarios una preferencia de adquisición frente a otros posibles compradores. En este artículo, te explicamos en qué consiste exactamente el derecho de tanteo y retracto y cuándo puedes aplicarlo.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que aparece cuando un propietario decide vender un inmueble alquilado a terceros antes de que finalice el plazo máximo de renovación de un contrato, fijado en cinco años. 

Este derecho protege a los inquilinos del inmueble que se quiere poner en venta, a los que se les concede un trato preferente en la adquisición frente a otros compradores. Es decir: si un propietario decide poner a la venta un inmueble, el arrendatario tendrá prioridad para comprar la vivienda frente a otros interesados. 

Antes de poner a la venta un inmueble alquilado, el arrendador está obligado a avisar a su inquilino tanto de la operación como del precio por el que planea vender su inmueble. En caso de que no lo haga, o si la información que le ofrece al inquilino es falsa, este podrá anular la operación y sustituir al comprador que haya adquirido la vivienda.

Dentro del derecho de tanteo y retracto podemos distinguir dos derechos distintos: el derecho de tanteo, que aparece antes de la compraventa, y el de retracto, que surge después. Vemos en qué consiste cada uno. 

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es un derecho que protege a los inquilinos cuando su arrendador decide poner a la venta la vivienda en la que viven antes de que finalice el plazo máximo de renovación del contrato. 

Este derecho es el que recoge la preferencia de los arrendatarios en el proceso de compraventa. Es decir: su prioridad a la hora de obtener la vivienda frente a terceros

Según este derecho, los propietarios de un inmueble alquilado que decidan poner a la venta su vivienda tendrán la obligación de avisar con antelación a su inquilino antes de proceder con la operación, ya que este tiene preferencia frente a otros posibles compradores. 

En estos supuestos, el arrendatario dispondrá de un plazo de 30 días, contados a partir desde la fecha en la que se da el aviso de venta, para informar de si le interesa o no adquirir el inmueble. En caso de que le interese, dispondrá de un plazo de 180 días para formalizar la compra. En caso de que no le interese o de que no responda, el propietario podrá proceder con la venta. 

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto es un derecho semejante al derecho de tanteo que aparece una vez se ha ejecutado la venta de un inmueble alquilado. Este derecho puede aparecer cuando el arrendador no notifica a su inquilino de la intención de vender la propiedad, cuando omite información relevante para la operación y cuando vende la propiedad por un precio inferior al que le había ofrecido a su arrendatario. 

En estos casos, el arrendador tiene derecho a anular la compraventa y sustituir al comprador en la operación. Para ello, dispondrá de un plazo de 30 días para aplicar este derecho, a contar a partir del momento en el que es conocedor, a través del documento de compra, del precio y las condiciones de venta del inmueble.

Cuando se aplica el derecho de retracto, no obstante, los inquilinos deberán compensar los gastos que se hayan asumido durante el proceso de compraventa, tal y como señala el artículo 1518 del Código Civil. Así, tendrán que compensar al comprador por los gastos que haya realizado en el proceso de compra y asumir las tarifas de contrato que se hayan tenido que abonar para cumplimentar la compraventa.

¿Cuándo no se puede aplicar el derecho de tanteo y retracto?

A pesar de que, por lo general, los inquilinos pueden hacer uso de su derecho de tanteo y retracto siempre que se vaya a vender una vivienda antes de que finalice el plazo máximo de prórroga de un contrato, la normativa recoge un par de supuestos en los que no es posible aplicar este derecho. Estos son:

  • Cuando el propietario decide vender el inmueble alquilado junto a otras propiedades pertenecientes a un mismo inmueble. 

  • Cuando todos los inmuebles de una misma propiedad se venden de manera conjunta a un único comprador, independientemente de si estos inmuebles pertenecen a distintos propietarios. 

En caso de que un inquilino no quiera hacer uso de su derecho de tanto y retracto, además, deberá informar de su decisión al propietario para que este pueda proceder con la compraventa del inmueble.  

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre qué es el derecho de tanteo y retracto

La ley de alquiler de marzo de 2019, que modificó a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), incluía la ampliación del plazo mínimo de los contratos de arrendamiento de tres a cinco años y la prohibición de subir la renta del contrato por encima del IPC, entre otros.

El derecho de tanteo y retracto es un derecho recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que aparece cuando un propietario decide vender un inmueble alquilado a terceros antes de que finalice el plazo máximo de renovación de un contrato.

Dentro del derecho de tanteo y retracto podemos diferenciar dos derechos distintos: el derecho de tanteo, que aparece antes de la compraventa, y el de retracto, que surge después.

El derecho de tanteo es un derecho que protege a los inquilinos cuando su arrendador decide poner a la venta la vivienda en la que viven antes de que finalice el plazo máximo de renovación del contrato. 

Este derecho es el que recoge la preferencia de los arrendatarios en el proceso de compraventa. Es decir: su prioridad a la hora de obtener la vivienda frente a terceros. 

El derecho de tanteo obliga a los propietarios de un inmueble alquilado que decidan poner a la venta su vivienda a avisar con antelación a su inquilino antes de proceder con la operación, ya que este tiene preferencia frente a otros posibles compradores.

El arrendatario dispone de un plazo de 30 días, contados a partir desde la fecha en la que se da el aviso de venta, para informar de si le interesa o no adquirir el inmueble. En caso de que le interese, dispondrá de un plazo de 180 días para formalizar la compra.

El derecho de retracto es un derecho semejante al derecho de tanteo que aparece una vez se ha ejecutado la venta de un inmueble alquilado y que permite que el inquilino anule el proceso de compraventa de la vivienda en determinados supuestos.

El derecho de retracto aparece cuando el arrendador no notifica a su inquilino de la intención de vender la propiedad, cuando omite información relevante para la operación y cuando vende la propiedad por un precio inferior al que le había ofrecido a su arrendatario.

Cuando se aplica el derecho de retracto, los inquilinos deberán compensar los gastos que se hayan asumido durante el proceso de compraventa. Así, tendrán que compensar al comprador por los gastos que haya realizado en el proceso de compra y asumir las tarifas de contrato que se hayan tenido que abonar para cumplimentar la compraventa.

El derecho de retracto no puede aplicarse en estos dos supuestos:

  • Cuando el propietario decide vender el inmueble alquilado junto a otras propiedades pertenecientes a un mismo inmueble. 

  • Cuando todos los inmuebles de una misma propiedad se venden de manera conjunta a un único comprador, independientemente de si estos inmuebles pertenecen a distintos propietarios.