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¿Qué es y cómo funciona la Sareb, el banco malo que vende pisos de otras entidades bancarias?

La Sareb, acrónimo con el que se conoce a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, es un organismo creado en 2012 que se dedica a vender préstamos promotor e inmuebles que han pertenecido a los bancos. En este artículo, te contamos cómo funciona y cómo puedes conseguir uno de sus inmuebles.

¿Qué es y cómo funciona la Sareb, el banco malo que vende pisos de otras entidades bancarias?

10/8/2022

¿Has oído hablar alguna vez de la Sareb? ¿Sabes qué es y cómo funciona? A la hora de comprar un piso, uno de los consejos que se suelen dar para reducir gastos es fijarse en las propiedades que venden los bancos y entidades bancarias, ya que suelen tener precios mucho más competitivos que los del mercado tradicional. 

Uno de los organismos que ofrece este tipo de viviendas es la Sareb, acrónimo con el que se conoce a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria.

Esta institución, creada en 2012 con el objetivo de recapitalizar las entidades bancarias más afectadas por la crisis de 2008 y sanear sus balances, se caracteriza por vender préstamos promotor e inmuebles que han pertenecido a los bancos a un precio que suele ser más competitivo que el que ofrece el mercado. 

En este artículo, te contamos qué es la Sareb, cómo y por qué se fundó y cómo puedes obtener una de sus viviendas.

Los orígenes de la Sareb: la crisis de 2008 y el rescate de los bancos

Para comprender los orígenes de la Sareb debemos remontarnos a finales de la década de los 90, un periodo que en España estuvo marcado por la especulación inmobiliaria y el crédito fácil e ilimitado y en el que apenas hubo control por parte de las autoridades financieras sobre el riesgo de las operaciones. 

Durante esta época, el sector de la vivienda se disparó. Cada año se empezaban a fabricar alrededor de 600.000 casas y los precios subían alrededor de un 17%, hasta alcanzar su pico máximo en 2007.

Mientras, el crédito se otorgaba de manera fácil y barata tanto al sector privado como a la población, que ya había asumido que era necesario hipotecarse para poder adquirir una vivienda. Poco a poco, iba creando una burbuja insostenible que acabó por pincharse en 2008, con la quiebra de Lehman Brothers que afectó a todo el sector financiero mundial y que daría lugar a la Gran Recesión. 

La crisis de 2008 reveló el grave problema de sobreendeudamiento que había en nuestro país. Tras el estallido de la burbuja, el número de créditos dudosos, es decir, aquellos de baja probabilidad de cobro empezó a aumentar, al tiempo que el precio de la vivienda disminuía y se reducían las operaciones de construcción.

Esta conjunción de factores afectó gravemente al sector financiero y provocó una crisis de deuda nacional que llevó a la prima de riesgo de España a situarse por encima de los 600 puntos. 

Para cubrir el enorme agujero de deuda que esta situación había dejado en los bancos y cajas de ahorro, se inyectaron alrededor de 50.000 millones de euros en el sector.

Y para culminar su saneamiento, en 2012 el Gobierno de Mariano Rajoy creó la Sareb, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, un organismo pensado para retirar los “activos tóxicos” de los balances de los bancos más afectados por la crisis y dinamizar el sector inmobiliario poniendo a la venta el ‘stock’ de viviendas de las entidades bancarias a un precio razonable. 

¿Qué es la Sareb?

La Sareb es lo que se conoce como un ‘banco malo’, un término que proviene del inglés, ‘bad bank’, y que hace referencia a las instituciones y sociedades que se dedican a vender los “activos tóxicos” de los bancos.

Es decir: son organismos diseñados para vender los activos de baja calidad y mucho riesgo que tienen los bancos que se caracterizan por tener un valor contable más alto que el precio del mercado, lo que hace que, consecuentemente, sean más difíciles de vender.

La Sareb, por tanto, no es un banco, sino una institución, por lo que es imposible abrir cuentas corrientes o contratar productos bancarios como préstamos o tarjetas en ella. 

Esta sociedad forma parte del esquema planteado por el Gobierno español y las autoridades europeas para recapitalizar las entidades bancarias más afectadas por la crisis de 2008. 

Creada en noviembre de 2012, la Sareb se diseñó con el objetivo de sanear el sistema financiero español mediante la venta de los préstamos promotor e inmuebles que pertenecían a los bancos, y su constitución fue un requisito impuesto por el eurogrupo para poder cobrar la ayuda financiera de 100.000 millones de euros que España solicitó en junio de 2012. 

En un primer momento, la Sareb se constituyó como una empresa privada en la que el Estado podía participar de forma minoritaria

En concreto, el Estado, a través del FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) disponía de un 45,9% de la participación de la Sareb, mientras que el 54,1% se repartía entre los principales bancos y aseguradoras del país: el Banco Santander (22,23%), CaixaBank (12,24%), Banco Sabadell (6,61%), Kutxabank (2,53%), Ibercaja (1,43%), Bankinter (1,37%), Unicaja Banco (1,27%), Cajamar (1,21%) o Mapfre (1,11%). BBVA, por su parte, rechazó participar. 

Este febrero de 2021, sin embargo, la Comisión Europea exigió que el Gobierno asumiese la deuda de la Sareb como pública, lo que llevó al Ejecutivo a modificar la normativa que impedía que concentrase más del 50% del accionariado del organismo. 

Como consecuencia, y tras haber adquirido la participación de distintas entidades, entre las que se encuentra Bankinter, el Estado, a través del FROB, dispone ahora de un 50,14% de la compañía, lo que le convierte en el socio mayoritario. 

¿Qué activos tiene la Sareb?

La constitución de la Sareb permitió que los bancos y entidades financieras del país se desprendiesen de las propiedades que no podían vender y de los créditos que no podían cobrar. 

Los primeros activos que el organismo compró pertenecían a las cinco entidades que ya habían sido intervenidas, anteriormente, por la FROB: BFA-Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia, Novagalicia Banco y Banco Gallego. Meses después, en febrero de 2013, la sociedad completó su cartera incorporando activos de BMN, Liberbank, Caja3 y CEISS

En total, la institución compró cerca de 200.000 activos por un precio de 50.781 millones de euros fijado por el Banco de España, según sus propios datos, y desde entonces se ha dedicado a venderlos para recuperar el dinero invertido en la compra y cancelar la deuda avalada por el Estado. 

Entre estos activos se pueden distinguir dos tipos: préstamos promotor e inmuebles.

  • Préstamos promotor: se trata de créditos concedidos a compañías y empresas promotoras que los bancos no podían cobrar. Representaron un 80% de la cartera de activos adquiridos por la Sareb.

  • Inmuebles: se trata de propiedades que los bancos y entidades embargaron a sus antiguos propietarios y que no podían vender. Representan un 20% de los activos comprados por la Sareb. 

Para desprenderse de estos activos, la Sareb tiene de plazo hasta 2027, año en el que está prevista su liquidación. De no cumplir con estos plazos, el Estado deberá pagar la deuda pendiente. 

Hasta el momento, y según sus propios datos, la institución se ha desprendido de un 43% de su cartera de activos, pasando de los 50.781 millones de la deuda inicial a 30.488 millones de euros. 

Los pisos de la Sareb: ¿cómo se pueden comprar?

Los usuarios que estén pensando en comprar una vivienda pueden encontrar en los inmuebles que forman parte de la cartera de activos de la Sareb una buena alternativa, ya que muchas veces se venden por un precio más barato que el que ofrece el mercado.

Al no ser una entidad bancaria y carecer de una red comercial, la administración y comercialización de todas estas propiedades se ha delegado, mediante concurso público, a cuatro compañías: Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia. Pero a pesar de lo que puede parecer a primera vista, el proceso de compra de estos inmuebles es bastante sencillo y semejante al que se sigue en las inmobiliarias tradicionales.

Para adquirir un piso de la Sareb, deberemos acceder a la página web de alguna de las compañías que se encargan de vender estos inmuebles, donde podremos ver ofertas y comparar las condiciones que nos ofrecen. 

Si alguno nos interesa, deberemos rellenar el formulario de contacto para que un gestor se comunique con nosotros. Tras esto, tendremos que visitar la vivienda con el gestor. En caso de que estemos satisfechos, se deberá formalizar la reserva y firmar el contrato ante notario y siempre delante de un representante del Sareb.

Actualmente, el organismo dispone de inmuebles repartidos por toda la Península, y en general suele venderlos a buen precio. Sin embargo, al ser viviendas antiguas que llevan ya varios años a la venta, es probable que se hayan deteriorado y que necesiten alguna reforma para reparar daños.

Por eso, antes de lanzarse a la compra, es importante que analicemos si el precio que ofrece la compañía compensa el coste que tendrían las reparaciones. Además, es conveniente comparar las ofertas de otras viviendas de la zona para analizar precios y elegir la que más nos conviene.   

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre qué es y cómo funciona la Sareb

La Sareb, acrónimo con el que se conoce a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, es lo que se conoce como un ‘banco malo’, un término que proviene del inglés, ‘bad bank’, y que hace referencia a las instituciones y sociedades que se dedican a vender los “activos tóxicos” de los bancos.

La Sareb se constituyó en 2012, y su constitución fue un requisito impuesto por el eurogrupo para poder cobrar la ayuda financiera de 100.000 millones de euros que España solicitó en junio de 2012. 

La Sareb forma parte del esquema planteado por el Gobierno español y las autoridades europeas para recapitalizar las entidades bancarias más afectadas por la crisis de 2008, tiene el objetivo de sanear el sistema financiero español mediante la venta de los préstamos promotor e inmuebles que pertenecían a los bancos.

En un primer momento, la Sareb se constituyó como una empresa privada en la que el Estado podía participar de forma minoritaria. Después de que la Comisión Europea exigiese que el Gobierno asumiese la deuda de la Sareb como pública, no obstante, su constitución cambió, y actualmente el Estado cuenta con un 50,14% de la compañía, lo que le convierte en el socio mayoritario. 

La Sareb ha comprado alrededor de 200.000 activos por un precio de 50.781 millones de euros fijado por el Banco de España. De estos, un 80% son préstamos promotor y un 20% inmuebles.

La Sareb tiene de plazo hasta 2027 para vender los activos adquiridos.

Sí, los usuarios pueden comprar un piso de la Sareb, aunque estas gestiones se realizan con las compañías a las que se les ha delegado la administración y comercialización de estas propiedades.

La gestión y comercialización de los inmuebles de la Sareb se ha delegado, mediante concurso público, a Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia.

Depende del inmueble. Generalmente estas propiedades se venden a un precio más reducido que el que ofrecen las inmobiliarias tradicionales, pero por su antigüedad y desuso pueden tener desperfectos que necesiten una reforma que aumentaría, consecuentemente, el coste. Por ello, es necesario analizar bien los gastos antes de decidirse a comprarlo.