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¿Qué es la doble garantía hipotecaria?

La doble garantía hipotecaria es un mecanismo que consiste, básicamente, en poner dos inmuebles como garantía de una única hipoteca. En este artículo, te contamos cuáles son sus ventajas e inconvenientes.

¿Qué es la doble garantía hipotecaria?

5/4/2022

¿Sabes lo que es la doble garantía hipotecaria? Cuando una persona decide dar el paso y adquirir un piso o una casa propia, lo habitual es que contrate una hipoteca para poder asumir los gastos. 

Estos préstamos, sin embargo, no cubren el importe total del inmueble, sino tan solo una parte. En concreto, lo normal es que los créditos hipotecarios de los bancos y entidades financieras cubran tan solo hasta un 80% del precio total de la vivienda, lo que implica que los clientes deben tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante.

Además, los usuarios también deben asumir los costes de formalización, que incluyen tanto los de notaría y gestoría y que suelen situarse en torno a un 10% y un 12%. 

Pero ¿qué ocurre si no se tienen ahorros? ¿Y si necesitas que la hipoteca cubra la totalidad del precio de la vivienda? Para estas situaciones, la ley hipotecaria contempla una serie de alternativas con las que los clientes pueden llegar a obtener el precio total de su vivienda. Una de ellas es la doble garantía, un método que garantiza la obtención de ese 20% restante de las hipotecas. 

En este artículo, te contamos qué es exactamente la doble garantía hipotecaria y cuáles son sus ventajas.

¿Qué es la doble garantía hipotecaria? 

Las hipotecas son créditos en los que la propia vivienda hipotecada actúa como garantía de devolución. En estos casos, cuando un banco nos concede el dinero para adquirir un inmueble, lo hace bajo la condición de que, en caso de impago, podrá quedarse con la propiedad para la que ha prestado el dinero y, en caso de que sea necesario, con parte del patrimonio del prestatario. 

Por norma general, estos créditos solo cubren hasta el 80% del precio total de la vivienda, por lo que los clientes deben contar con los ahorros suficientes para hacer frente a ese 20% restante, así como para asumir los gastos de formalización, que suelen rondar entre un 10% y un 12%.

Sin embargo, existe una alternativa conocida como doble garantía hipotecaria con la que los clientes pueden financiar la totalidad del inmueble sin asumir ningún tipo de gasto

Esta doble garantía hipotecaria es un mecanismo que consiste, básicamente, en poner dos inmuebles como garantía de una única hipoteca

Este segundo inmueble puede ser tanto propiedad del titular de la hipoteca como de una tercera persona. Es decir: podemos utilizar tanto una casa que hayamos adquirido previamente como la vivienda de un amigo o familiar, que actuará como hipotecante no deudor. 

A la hora de recurrir a este método de financiación, los titulares deberán dejar por escrito qué porcentaje de la hipoteca garantiza cada inmueble, aunque, por norma general, la vivienda que se va a comprar es la que soporta la mayor carga, mientras que la segunda vivienda soporta el porcentaje restante. 

¿Qué requisitos hay que cumplir para que el banco nos conceda una hipoteca de doble garantía?

A la hora de acceder a una hipoteca de doble garantía es necesario cumplir con una serie de requisitos, ya que no todos los inmuebles pueden utilizarse como segunda garantía.

Así, a la hora de contratar este tipo de productos, es necesario que la segunda vivienda que queramos aportar esté completamente libre de cargas y que tenga un valor mínimo.

  • Libre de cargas: la vivienda que actúe como segunda garantía hipotecaria debe estar libre de todo tipo de cargas tributarias e impositivas y de gravámenes, lo que supone que los inmuebles con hipoteca pendiente no podrán utilizarse como garantía. Además, si se ha contratado una hipoteca para contratar este segundo inmueble y el dinero ya se ha devuelto, será necesario cancelarla registralmente para que aparezca como una vivienda libre de cargas en el Registro de la Propiedad.

  • Valor mínimo: los inmuebles sobre los que se aplique la segunda garantía deberán tener un valor de tasación mínimo de, como mínimo, 100.000 euros.

Además de estos requisitos, los bancos pueden exigir otras condiciones para aplicar esta segunda garantía, por lo que es recomendable que consultemos las ofertas de distintas entidades para encontrar aquella que más nos beneficie. 

¿Es lo mismo una doble garantía hipotecaria que un aval?

La hipoteca de doble garantía y los avales cumplen un rol semejante, pero no son lo mismo. Al contrario, entre ambos existe una diferencia fundamental que conviene conocer antes de recurrir a uno u otro: el compromiso en caso de impago

Los avales son personas o propiedades sobre las que recae toda la responsabilidad en caso de que el titular de un crédito no devuelva el dinero prestado.

En caso de impago, el banco con el que se haya contratado el crédito, ya sea hipotecario o no, puede quedarse con la totalidad de la propiedad que se haya utilizado como aval o, en caso de que el avalista sea una persona, exigirle que asuma la deuda pendiente. 

La hipoteca de doble garantía, por su parte, es un método por el que podemos utilizar dos viviendas como garantía hipotecaria. En este caso, la garantía que se asumirá se repartirá entre las dos propiedades, siendo, generalmente, mucho más reducida en el segundo inmueble que en el primero. 

Como resultado, los titulares de estas segundas viviendas asumen un riesgo mucho más reducido que los avales, que deben responder con todas sus propiedades, ya que en caso de impago el banco solo podrá quedarse con el porcentaje de la garantía que se les haya aplicado. 

Es decir: si un cliente deja de pagar un crédito, el aval tendrá que responder con todos sus bienes para subsanar esta deuda, ya que contará con las mismas obligaciones de pago que el titular del préstamo. En cambio, en una hipoteca de doble garantía, la responsabilidad del titular estará limitada a la garantía que se le haya aplicado, por lo que nunca podrá perder por completo su inmueble. 

¿Cuáles son las ventajas de una doble garantía hipotecaria? 

La doble garantía hipotecaria ofrece a los clientes la posibilidad de obtener una hipoteca que cubra la totalidad del precio del inmueble que quieren comprar.

Cuando se utilizan dos viviendas como garantía de devolución, los bancos tienen muchas más opciones de recuperar el dinero prestado en caso de un posible impago, lo que supone que los riesgos que deben asumir son mucho más reducidos.

Como consecuencia, las entidades otorgan hipotecas por un importe mayor que el de los préstamos hipotecarios tradicionales, lo que permite que clientes sin ahorros puedan acceder a este tipo de productos. Es decir: es un mecanismo por el que los clientes sin una gran capacidad ahorrativa pueden adquirir un piso o vivienda que, de lo contrario, no podría comprar. 

¿Cuáles son los inconvenientes de una doble garantía?

Sin embargo, y a pesar de que esta alternativa pueda darnos la llave que necesitamos para acceder al piso o casa de nuestros sueños, antes de contratar una hipoteca de doble garantía es imprescindible que revisemos bien nuestras opciones, ya que este mecanismo entrañe una serie de riesgos. 

Al poner dos viviendas como garantía hipotecaria, ambos inmuebles quedan comprometidos en caso de impago. Esto supone que, en caso de impago, tanto el titular de la primera vivienda como el titular de la segunda vivienda deban asumir una serie de gastos. 

En el caso de la primera vivienda, lo habitual es que el banco se quede con la totalidad del inmueble, mientras que, en la segunda, el banco se hará con el porcentaje de la garantía que se le haya aplicado. Es decir: si sobre el segundo inmueble se ha aplicado una garantía del 20%, por ejemplo, la entidad bancaria podrá quedarse con este porcentaje del activo. 

Por ello, al contratar estos productos, es recomendable que incluyamos una cláusula que nos permita liberar esta segunda vivienda en el momento en el que hayamos devuelto el importe total de la garantía que se le aplica. De este modo, reduciremos el riesgo de que el banco pueda quedarse con un porcentaje de la propiedad. 

Cuando se contrata una hipoteca de doble garantía, además, puede darse el caso de que las entidades exijan que se disponga también de un aval que responda por nosotros en caso de impago. En estos casos, es recomendable que el titular de la segunda vivienda no sea la misma persona que actúa como avalista, ya que de lo contrario aumentaremos los riesgos en caso de un posible impago.  

De igual manera, antes de firmar un contrato hipotecario de doble garantía debemos comparar las ofertas de otras entidades financieras para encontrar aquella que mejor se ajuste a nuestros intereses y necesidades.

En este sentido, es importante recordar que la cuota mensual que debemos asumir mes a mes por nuestra hipoteca no debe ser superior al 30% o 35% de nuestros ingresos para no comprometer nuestras finanzas personales. 

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre qué es la doble garantía hipotecaria

La doble garantía hipotecaria es un mecanismo que consiste, básicamente, en poner dos inmuebles como garantía de una única hipoteca. 

El inmueble sobre el que se aplica la doble garantía hipotecaria puede ser tanto propiedad del titular de la hipoteca como de una tercera persona. Es decir: podemos utilizar tanto una casa que hayamos adquirido previamente como la vivienda de un amigo o familiar, que actuará como hipotecante no deudor. 

Los titulares de una doble hipoteca pueden elegir cómo se divide esta doble garantía, aunque, por norma general, la vivienda que se va a comprar es la que soporta la mayor carga, mientras que la segunda vivienda soporta el porcentaje restante. 

Para poder contratar una hipoteca de doble garantía, es necesario que la segunda vivienda esté libre de cargas y tenga un valor de más de 100.000 euros.

No. La doble garantía hipotecaria y el aval cumplen un rol semejante, pero sus riesgos en caso de impago son distintos.

En caso de impago, los titulares de la vivienda sobre la que se aplica la garantía hipotecaria corren el riesgo de que el banco se quede con el porcentaje de su aval sobre el que se haya aplicado la garantía. Es decir: si sobre el segundo inmueble se ha aplicado una garantía del 20%, por ejemplo, la entidad bancaria podrá quedarse con este porcentaje del activo. 

La doble garantía hipotecaria ofrece a los clientes la posibilidad de obtener una hipoteca que cubra la totalidad del precio del inmueble que quieren comprar. Con este mecanismo, las entidades otorgan hipotecas por un importe mayor que el de los préstamos hipotecarios tradicionales, lo que permite que clientes sin ahorros puedan acceder a este tipo de productos.

Con la doble garantía hipotecaria, tanto la vivienda que se va a comprar como el segundo inmueble que se utiliza para obtener la garantía quedan comprometidos en caso de impago, lo que supone que tanto el titular de la primera vivienda como el titular de la segunda vivienda pueden asumir pérdidas.