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¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos y que ha sido objeto de multitud de polémicas en los últimos años. En este artículo, te contamos qué es y cómo puedes calcularla.

¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?

21/3/2022

¿Sabes qué es y cómo se calcula la plusvalía municipal? Si has recibido un inmueble como herencia o has decidido vender una vivienda de tu propiedad, seguro que te has cruzado con este concepto.

La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce popularmente al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo directo que gestionan los ayuntamientos y que grava el incremento del valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana a lo largo de los años.

A finales de 2021, el Consejo de Ministros aprobó un decreto ley para modificar las fórmulas con las que se calcula este tributo. La decisión llegó después de que el Tribunal Constitucional declarase la nulidad e inconstitucionalidad del método de cálculo que se utilizaba para conocer la base imponible del impuesto y ha traído consigo dos nuevas fórmulas para calcular esta plusvalía. En este artículo, te contamos qué es exactamente la plusvalía municipal y cómo puedes calcularla. 

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce popularmente al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo de tipo municipal que grava el aumento del valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana a lo largo de un periodo máximo de 20 años. 

Este impuesto está gestionado por los ayuntamientos y debe pagarse cada vez que se vende, hereda o recibe en donación un inmueble. Básicamente, grava las ganancias que se hayan obtenido por la venta, herencia o recepción en forma de donación de un terreno urbano, esté edificado o no, en base a la revalorización que hayan experimentado entre el momento de su adquisición y su transmisión. 

La polémica sentencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal

El impuesto de la plusvalía municipal fue aprobado en 2004 por el Gobierno del Partido Popular, poco antes de que el PSOE llegase a Moncloa, y desde entonces se ha convertido en una de las principales vías de ingresos de los ayuntamientos. Sin embargo, a lo largo de los años ha sido protagonista de múltiples problemas judiciales.

En 2017, el Tribunal Constitucional sentenció que este impuesto no podía aplicarse en los casos en los que no se había producido una ganancia patrimonial entre la compra y venta del inmueble. Dos años más tarde, en 2019, anuló su aplicación en los casos en los que el importe que se debía pagar por el impuesto fuese superior al incremento patrimonial que realmente se hubiese obtenido con la transmisión.

Y recientemente, en octubre de 2021, el Tribunal declaró la inconstitucionalidad y nulidad de la fórmula para calcular la base imponible del tributo por considerar que iba en contra del principio de capacidad económica, una decisión que abría una enorme brecha en las finanzas de los ayuntamientos, que cada año ingresan una media de aproximadamente 2.500 millones de euros por este impuesto. 

A raíz de esta sentencia, y para atajar el gran problema que amenazaba a las arcas de los ayuntamientos, el Gobierno aprobó el pasado mes de noviembre un nuevo método para calcular la plusvalía municipal.

Con este nuevo modelo, que ha sido diseñado por el Ministerio de Hacienda, el Gobierno adapta el impuesto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario y da respuesta a una de las reclamaciones del Constitucional: que el ayuntamiento no puede cobrar la plusvalía municipal cuando no se generen ganancias por la transmisión de los inmuebles

En palabras de Isabel Rodríguez, la ministra de Política Territorial y portavoz del Gobierno, con este nuevo modelo se cumplen dos objetivos: por un lado, que los ayuntamientos no tengan que recortar sus servicios por tener garantizada la financiación a través de este tributo; por otro, que los ciudadanos no tengan que pagar impuestos cuando no les corresponda. “No tendrán que pagar ni un solo euro cuando por la compraventa de su casa no hayan ganado dinero”, declaró. 

La aprobación de esta nueva normativa establece dos nuevas alternativas para calcular la plusvalía municipal: una fórmula objetiva, basada en la aplicación de una serie de coeficientes, y una fórmula real, en la que la cuantía del impuesto se calcula con la diferencia entre el precio de venta y de compra. Pero ¿cómo se aplican estas fórmulas

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal? 

La plusvalía municipal es un impuesto de tipo directo que deben pagar los herederos, receptores de una donación o vendedores de una vivienda. El plazo para asumir este impuesto oscila entre los 30 días, en caso de las ventas y donaciones, y los seis meses, en caso de que la vivienda se obtenga por una herencia, aunque puede prorrogarse hasta un año. 

Al ser un impuesto de tipo municipal, la cuantía que se debe asumir por este tributo variará en función del lugar en el que se encuentre ubicado el inmueble, ya que cada ayuntamiento aplicará sus propios coeficientes dentro de los límites establecidos por el Gobierno. Aun así, los métodos de cálculo para conocer la cuantía de este tributo son los mismos para cada ayuntamiento. 

A raíz de los cambios introducidos por el Ejecutivo tras la sentencia del Tribunal Constitucional, ahora los contribuyentes pueden elegir entre dos fórmulas: una objetiva y otra real.

La fórmula objetiva utiliza el valor catastral del suelo en el momento de la venta y unos coeficientes que estiman el incremento de valor que ha experimentado el terreno con el paso de los años. Estos coeficientes los establece cada ayuntamiento en función del tiempo que ha pasado desde el momento de la adquisición del inmueble hasta su transmisión, y en ningún caso podrán superar los siguientes límites estatales.

Estos coeficientes evolucionarán para reflejar los cambios del mercado inmobiliario, por lo que cada año se aprobarán unos nuevos. Para aplicar la fórmula, los contribuyentes solo tienen que multiplicar el valor catastral de su terreno por el coeficiente que les corresponda según su ayuntamiento. 

    Fórmula objetiva: valor catastral del suelo x coeficiente

La fórmula real, en cambio, refleja la diferencia de valor entre el momento en el que se adquirió el inmueble y el momento en el que se transmitió a otro propietario.

En este caso, la plusvalía municipal se calculará restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión, y multiplicando esta diferencia por el tipo impositivo que marca cada ayuntamiento. Es decir: por el porcentaje del valor catastral que le corresponda al terreno según el ayuntamiento en el que se encuentra, que se puede encontrar tanto en el recibo del IBI como en la propia web del Catastro. 

    Fórmula real: (valor de transmisión - valor de adquisición) x tipo impositivo. 

El valor de adquisición de un terreno es aquel que aparece reflejado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Cuando apliquemos esta fórmula, debemos tener en cuenta que el tipo impositivo que se nos impondrá dependerá de cada ayuntamiento, por lo que puede haber diferencias en función de la zona geográfica en la que nos encontremos.

En el caso de Madrid, por ejemplo, el coeficiente vigente que se nos aplicaría en el cálculo de nuestra plusvalía municipal sería del 29%, mientras que en Barcelona ascendería a un 30%.

A la hora de abonar el pago de la plusvalía municipal, los contribuyentes podrán elegir la fórmula que les resulte más beneficiosa. Además, podrán fraccionar el pago, aunque para ello deberán presentar un escrito que refleje los motivos por los que no pueden asumir el importe en un único pago y tendrán que contar con la aprobación de su ayuntamiento. 

Si la transmisión del inmueble no genera ninguna ganancia patrimonial, los contribuyentes quedarán exentos del pago del tributo, aunque, eso sí, si en un mismo año reciben un inmueble y luego lo venden, deberán asumir este impuesto dos veces: una en el momento en el que obtienen la propiedad y otra en el momento en el que decidan venderla

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula

La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce popularmente al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo de tipo municipal que grava el aumento del valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana desde que se adquieren hasta que se traspasan.

La plusvalía municipal es un impuesto gestionado por los ayuntamientos, que son quienes reciben las ganancias de este tributo.

El pago de la plusvalía municipal corresponde a los herederos, en caso de que se herede un inmueble, a los beneficiarios de una donación, en caso de que se reciba un inmueble por donación, y a los vendedores, en caso de que se venda el inmueble.

En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró la nulidad e inconstitucionalidad de la fórmula para calcular la base imponible de la plusvalía municipal por considerar que iba en contra del principio de capacidad económica.

A raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional, el Gobierno ha aprobado un nuevo método para calcular la plusvalía municipal con el que se pretende adaptar el impuesto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario y dar respuesta a una de las reclamaciones del Constitucional: que los ayuntamientos no pueden cobrar la plusvalía municipal cuando no se generen ganancias por la transmisión de los inmuebles. 

El Gobierno ha aprobado dos nuevas fórmulas para calcular la plusvalía municipal: una objetiva y una real. Además, ha decretado que el impuesto no se pagará en los casos en los que no se genere ninguna ganancia por la transmisión del inmueble.

La fórmula objetiva para calcular la plusvalía municipal multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la venta por unos coeficientes que estiman el incremento de valor que ha experimentado el terreno con el paso de los años.

La fórmula real para conocer la plusvalía municipal se calcula restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión y multiplicando esta diferencia por el tipo impositivo que marca cada ayuntamiento.

Los contribuyentes podrán elegir la fórmula que les resulte más beneficiosa, ya sea la objetiva o la real.

Sí. Los contribuyentes pueden fraccionar el pago de la plusvalía municipal, pero para ello deben presentar un escrito que refleje los motivos por los que no pueden asumir el importe en un único pago y contar con la aprobación de su ayuntamiento.