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¿Qué es un préstamo cualificado?

Las viviendas de protección oficial son un tipo de inmueble que se caracterizan por tener unos precios más bajos que los del mercado y unas ayudas y beneficios fiscales que favorecen su acceso. Entre estas ayudas, se encuentran los préstamos cualificados, unos créditos con condiciones más ventajosas pactadas entre las entidades de crédito y el Ministerio de Vivienda. En este artículo, te contamos qué son y cuáles son sus requisitos.

¿Qué es un préstamo cualificado?

8/2/2022

¿Sabes lo que es un préstamo cualificado? En los tiempos que corren, uno de los grandes problemas a los que debe enfrentarse el grueso de la población española es el acceso a la vivienda.

Según el estudio ‘Los jóvenes y el mercado de la vivienda’, elaborado por Fotocasa y publicado el pasado mes de septiembre, un 70% de los jóvenes menores de 35 años de nuestro país querría vivir en una vivienda propia en, al menos, los próximos cinco años, pero su situación económica y laboral no se lo permite.

Esta frustración a la hora de adquirir un inmueble propio ha provocado que la edad de emancipación de los jóvenes españoles se haya ido retrasando. Actualmente, se calcula que un 40% de los españoles menores de 35 años todavía vive con sus padres, una situación incómoda que deriva del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 y que ha causado un descenso acelerado del número de jóvenes propietarios.

Así, si en 2008 un 54% de los jóvenes menores de 29 años tenían un piso en propiedad, en la actualidad este porcentaje se ha precipitado hasta solo un 26%, de acuerdo a los datos del informe de Fotocasa. 

Ante la imposibilidad de acceder a un inmueble propio, los jóvenes que cuentan con los medios suficientes como para poder independizarse se decantan por el alquiler, un modelo de vivienda que ha aumentado en los últimos años y que, actualmente, ocupan un 59% de los jóvenes españoles. 

Sin embargo, conforme ha ido aumentando la demanda, también se han ido incrementando los precios, que han experimentado, según los datos de Fotocasa, un aumento medio del 41% en los últimos cinco años. Como consecuencia, de acuerdo a un estudio de UVE Valoraciones, actualmente solo en once ciudades de nuestro país resulta más rentable alquilar que comprar. 

Ante esta encrucijada, en un contexto marcado por la precariedad laboral y los bajos salarios, una de las alternativas más barajadas para conseguir un piso o casa en propiedad son las viviendas de protección oficial, VPO, un tipo de inmuebles avalados por la administración pública que se caracterizan por tener unos precios más bajos que los del mercado. A la hora de conseguir estas viviendas, los beneficiarios pueden acceder, a su vez, a los préstamos cualificados y conseguir una hipoteca aún más ventajosa, pero ¿en qué consisten

¿Qué son las viviendas de protección oficial?

Las viviendas de protección oficial, también conocidas como VPO, son un tipo de viviendas que se caracterizan por estar promovidas por la administración pública y ofrecer un precio inferior al del mercado.

Este tipo de inmuebles están destinados a personas sin medios económicos suficientes para adquirir una vivienda del mercado inmobiliario y pueden ser de dos tipos: de promoción pública y de promoción privada. 

  • Viviendas de protección oficial de promoción pública: son aquellas que promueve el Estado y que se otorgan a través de un sorteo o concurso público. Para optar a ellas, los interesados deben inscribirse en el registro de demandante de su comunidad autónoma.

  • Viviendas de protección oficial de promoción privada: son aquellas que construyen las cooperativas de viviendas o promotoras inmobiliarias con una subvención estatal para compensar el precio limitado de alquiler o venta. Para poder optar a ellas, los interesados deben cumplir con ciertos requisitos. 

Para que una vivienda se considere protegida, la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicada debe verificar que cumple una serie de condiciones relacionadas con el precio y la superficie máximos a través de la calificación provisional del proyecto y de la calificación definitiva de la vivienda terminada. 

Como consecuencia, estos inmuebles tendrán un precio más bajo que el del mercado, pero también una serie de limitaciones, que nos impedirán, entre otros, venderla libremente antes de que hayan pasado diez años desde la compra. 

Características de las viviendas de protección oficial 

Las viviendas sociales de protección oficial cuentan con una serie de rasgos distintivos que las alejan de los inmuebles que podemos encontrar en el mercado. 

Uno de los más importantes es el precio, que fija la Administración y que siempre es más reducido que el que se ofrece en el mercado libre. A raíz de esto, las personas que quieran acceder a este tipo de inmuebles deben acreditar que tienen un nivel de rentas que no excedan los límites marcados por el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). 

Además del precio, las viviendas de protección oficial gozan de una serie de ayudas y beneficios fiscales que tienen el objetivo de facilitar su acceso a la población. Estas ventajas incluyen desde subvenciones fiscales a préstamos cualificados a un interés más bajo o ayudas para pagar la entrada a la vivienda, y están sujetas a los requisitos marcados por la legislación vigente. 

Por otro lado, y desde un punto de vista más negativo, las viviendas de protección oficial cuentan con el inconveniente de que no se puede disponer de ellas libremente, como sí ocurre con las del mercado inmobiliario.

Esto implica que las viviendas no pueden traspasarse a otro hasta que se cumpla el plazo mínimo fijado por las administraciones, que actualmente se sitúa en diez años, y que el precio de estas transmisiones no es libre, sino que pueden estar sujetas a un límite marcado por la administración.

Además, estas viviendas deben ser la residencia habitual de los arrendatarios. Como consecuencia, los inquilinos no podrán tener otro inmueble en propiedad y tendrán que estar empadronados en la Comunidad Autónoma que les corresponda. De no cumplir con estas normas, se enfrentarán a una sanción. 

  • Precio: el precio de las viviendas de protección oficial es más bajo que el del mercado y lo fija la administración pública.

  • Beneficios fiscales: estos inmuebles disponen de ayudas y beneficios fiscales para favorecer su acceso. 

  • No son de libre disposición: las viviendas de protección oficial no pueden traspasarse hasta que hayan pasado diez años de la compra. El precio de estas transmisiones, además, puede estar limitado por la administración. 

  • Domicilio habitual y permanente: las viviendas de protección oficial deben ser la residencia habitual y permanente de los arrendatarios, que no podrán disponer de otros inmuebles.

¿Qué requisitos hay que cumplir para acceder a una vivienda de protección oficial? 

Las condiciones de acceso a las viviendas de protección oficial las fija cada Comunidad Autónoma en base a sus propios criterios. Estos requisitos, además, difieren dependiendo del régimen por el que se adquiera la vivienda, ya sea como compra, alquiler o alquiler con opción a compra, y de la protección que tengan los inmuebles. 

No obstante, existen una serie de requisitos generales que deben cumplir todos los interesados. Estos son:

  • Ser mayor de edad.

  • Estar inscrito en el registro de demandantes de viviendas de protección oficial de su Comunidad Autónoma.

  • No haber sido propietario de otro inmueble de protección oficial anteriormente.

  • No superar el límite de rentas, que suele situarse entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. 

  • No haber obtenido ayudas públicas a la vivienda en los últimos diez años.

  • No ser propietario de otra vivienda. 

¿Qué son los préstamos cualificados? 

Dentro del paraguas de ayudas y beneficios fiscales que se pueden obtener por una vivienda de protección oficial, se encuentran los préstamos cualificados, también conocidos como préstamo convenido. 

Este tipo de créditos se caracterizan por ofrecer unas condiciones más ventajosas pactadas por el Ministerio de Vivienda y las entidades de crédito y tienen el objetivo de facilitar el acceso a las viviendas de protección oficial. 

Exclusivos para este tipo de viviendas, los préstamos cualificados ofrecen las siguientes ventajas:

  • No tienen comisión.

  • El tipo de interés que aplican se acuerda anualmente por el Consejo de Ministros.

  • Las cuotas que los beneficiarios deben pagar a la entidad de crédito son constantes a lo largo de toda la vida del préstamo, dentro de cada uno de los períodos de amortización a los que corresponda un mismo tipo de interés.

  • Salvo excepciones, están garantizados con hipoteca.

Requisitos para acceder a un préstamo cualificado

Para poder beneficiarse de un préstamo cualificado, es imprescindible que la vivienda sobre la que se realice esta actuación haya sido declarada o calificada como protegida por la Comunidad Autónoma a la que pertenece y que se destinen como vivienda habitual y permanente del arrendatario.

Además, tanto el adquiriente como la propia vivienda deben cumplir una serie de requisitos adicionales. En el caso del adquiriente, se establece lo siguiente:

  • No pueden ser titulares de pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de otra vivienda de protección pública.

  • No pueden ser titulares de una vivienda libre cuando su valor exceda el 40% del precio máximo total de la vivienda de la actuación protegida, o del 60%, en el caso de familias numerosas, personas mayores de 65 años, personas con discapacidad, víctimas de la violencia de género o del terrorismo.

  • Si quieren obtener un préstamo cualificado, sus ingresos familiares no pueden superar en 6,5 veces el IPREM. En caso en el que quieran ser beneficiarios de ayudas estatales financieras directas y acogerse al sistema específico de ayudas financieras para el primer acceso a la vivienda en propiedad, el límite está en 3,5 veces el IPREM.

  • No pueden haber obtenido financiación de Planes de Vivienda en los diez años anteriores a la solicitud de la ayuda. En este caso, se establece como excepción aquellos que hayan tenido que realizar una nueva solicitud por un cambio de residencia para adquirir o rehabilitar la vivienda destinada a residencia habitual en otra localidad, por necesitar una vivienda de mayor superficie por tener una familia numerosa, o por verse en la necesidad de mudarse a una vivienda adaptada a una condición de discapacidad sobrevenida sobre algún miembro de la unidad familiar.

En el caso de la vivienda, por su parte, se establece que los inmuebles no pueden superar el precio máximo de venta, adjudicación o renta, fijado a nivel nacional en 695,19 euros por metro cuadrado de superficie útil, ni la superficie útil máxima.

El precio máximo para las viviendas protegidas de régimen especial es de 1,40 euros por metro cuadrado de superficie útil. En el caso de las viviendas protegidas de precio general y viviendas usadas, este precio se sitúa en 1,60 euros, mientras que en el caso de las viviendas protegidas de precio concertado se encuentra fijado en 1,80 euros. 

La superficie máxima, a su vez, será de 90 metros cuadrados para aquellas de carácter general, y podrá aumentar hasta un 20% para aquellas viviendas que estén adaptadas a personas con discapacidad y movilidad reducida permanente. En el caso de las familias numerosas, asimismo, el límite ascenderá hasta los 120 metros cuadrados

Las ayudas del préstamo cualificado deberán devolverse solo si el arrendatario decide llevar a cabo una descalificación voluntaria de la vivienda. Es decir: cuando el arrendatario decida iniciar el proceso para que el inmueble pierda su condición de protegido y pase a ser libre.

En estos casos, los interesados deberán dirigirse a la consejería de vivienda competente de su comunidad autónoma y devolver tanto las ayudas percibidas como los intereses correspondientes. 

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre qué es un préstamo cualificado

Las vivienda de protección oficial son un tipo de viviendas que se caracterizan por estar promovidas por la administración pública y ofrecer un precio inferior al del mercado. Están destinadas a personas sin recursos económicos suficientes como para acceder a los inmuebles del mercado.

Podemos encontrar dos tipos:

  • Viviendas de protección oficial de promoción pública: son aquellas que promueve el Estado y que se otorgan a través de un sorteo o concurso público.

  • Viviendas de protección oficial de promoción privada: son aquellas que construyen las cooperativas de viviendas o promotoras inmobiliarias con una subvención estatal para compensar el precio limitado de alquiler o venta.

Las viviendas de protección oficial se caracterizan por tener un precio más bajo que las del mercado inmobiliario y por disponer de una serie de ayudas y beneficios fiscales para favorecer su acceso. Además, no son de libre disposición y deben utilizarse, necesariamente, como domicilio habitual y permanente de los arrendatarios.

Los requisitos para acceder a una vivienda de protección oficial los fija cada Comunidad Autónoma. Aun así, entre las condiciones generales, se encuentra lo siguiente:

  • Ser mayor de edad.

  • Estar inscrito en el registro de demandantes de viviendas de protección oficial de su Comunidad Autónoma.

  • No haber sido propietario de otro inmueble de protección oficial anteriormente.

  • No superar el límite de rentas, que suele situarse entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. 

  • No haber obtenido ayudas públicas a la vivienda en los últimos diez años.

  • No ser propietario de otra vivienda.

Los préstamos cualificados son créditos que se caracterizan por ofrecer unas condiciones más ventajosas pactadas por el Ministerio de Vivienda y las entidades de crédito. Su objetivo es facilitar el acceso a las viviendas de protección oficial. 

Los préstamos cualificados ofrecen las siguientes ventajas:

  • No tienen comisión.

  • El tipo de interés que aplican se acuerda anualmente por el Consejo de Ministros.

  • Las cuotas que los beneficiarios deben pagar a la entidad de crédito son constantes a lo largo de toda la vida del préstamo, dentro de cada uno de los períodos de amortización a los que corresponda un mismo tipo de interés.

  • Salvo excepciones, están garantizados con hipoteca.

Para acceder a un préstamo cualificado, es imprescindible que la vivienda sobre la que se realice esta actuación haya sido declarada o calificada como protegida por la Comunidad Autónoma a la que pertenece y que se destinen como vivienda habitual y permanente del arrendatario.

Además, el arrendatario y la vivienda deberán cumplir con una serie de requisitos, relacionados con la renta máxima, las viviendas en propiedad, el precio y la superficie.

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