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¿Qué es una extinción de condominio?

El condominio es un derecho civil que surge cuando cuando dos o más personas compran o heredan un bien físicamente indivisible entre varias personas, generalmente un inmueble o terreno. En este artículo, te explicamos en qué consiste la extinción de este condominio y cuáles son sus gastos y ventajas.

¿Qué es una extinción de condominio?

17/3/2022

¿Qué es una extinción de condominio? Cuando heredamos una vivienda, es habitual que compartamos el inmueble con otros herederos. Lo mismo sucede cuando nos decidimos a comprar un piso: aunque hay quien prefiere comprarse la vivienda por sí solo, con el gasto que esto conlleva, son muchos los españoles que deciden embarcarse en esta aventura inmobiliaria de la mano de su pareja, repartiéndose la inversión y los gastos de hipoteca

En esta situaciones, sobre la vivienda o terreno compartido se genera un condominio, un derecho civil que marca que la propiedad pertenece a dos o más personas.

Pero ¿qué ocurre cuando la relación se rompe? ¿Y si una de las partes del condominio ya no quiere ser propietaria? En este artículo, te explicamos qué es la extinción de condominio, cuáles son sus costes y qué ventajas tienen. 

¿Qué es la extinción de condominio?

El condominio es un derecho civil que se produce cuando dos o más personas son propietarias de un mismo bien, generalmente un inmueble o terreno. Básicamente, surge cuando se compra o hereda un bien físicamente indivisible entre varias personas. 

Este derecho aparece recogido en el título III de la comunidad de bienes del Código Civil, en cuyo artículo 392 se establece que existe condominio cuando “la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. De acuerdo a esta normativa, los condominios se rigen en base a los siguientes preceptos:

  • Los beneficios y gastos que reciban los propietarios serán proporcionales al porcentaje que les corresponda del condominio. Salvo que se especifique lo contrario, se entiende que todo los partícipes del condominio disponen de porciones iguales de la propiedad. 

  • Cada propietario puede servirse del bien en común, siempre y cuando no perjudique a los intereses del resto del condominio.  

  • Todos los propietarios tienen derecho a obligar al resto de partícipes del condominio a contribuir en los gastos de conservación

  • Ningún propietario podrá hacer cambios en la propiedad común sin el consentimiento del resto de partícipes del condominio.

  • Para administrar la propiedad en común es necesario contar con la aprobación mayoritaria de sus partícipes. 

El Código Civil también establece que ninguno de los propietarios está obligado a formar parte del condominio. Además, cada uno de ellos tiene derecho a pedir en cualquier momento que se divida la propiedad común, salvo cuando esta división la haga inservible para el uso al que se destina. 

En estas situaciones, es cuando aparece la extinción de condominio, un procedimiento por el que uno o varios de los propietarios de un bien en común deciden ceder su parte proporcional a otro titular. 

Este trámite, que se encuentra regulado por los artículos 400 y 406 del Código Civil, suele producirse cuando una pareja con inmuebles en común bajo el régimen de separación de bienes se divorcia y cuando varios herederos comparten una vivienda o terreno. 

Mediante esta operación, el condominio desaparece, y un propietario puede hacerse con la titularidad completa de un inmueble compartido, a cambio de que compense económicamente al resto de las partes. 

Para solicitarla, los interesados deben acudir al notario, que pondrá por escrito la voluntad de una de las partes de deshacerse de su parte de la propiedad común y realizará una valoración del inmueble y del importe que debe decidir el copropietario cesante. Posteriormente, esta extinción se inscribirá en el Registro de Propiedad

¿Qué gastos tiene la extinción de condominio?

Cuando se produce una extinción de condominio, la parte que recibe la titularidad completa del inmueble debe compensar económicamente a los propietarios que le ceden su porcentaje. Esta compensación dependerá del valor del inmueble y del porcentaje del condominio que le corresponda a la parte cesante.

Por ejemplo: imaginemos que una pareja tiene repartida a un 50% la propiedad de un piso con un valor de 120.000 euros. Si dividimos este importe por la mitad, nos da que el importe correspondiente a ambas partes es de 60.000 euros, por lo que la cantidad que debería otorgarse al copropietario que cede su condominio rondaría esta cifra. En caso de que la propiedad estuviera repartida en un 60% y un 40%, el importe de la compensación, en cambio, se situará en torno a los 48.000 euros.

Además del importe de la compensación, cuando se realiza una extinción de condominio también hay que asumir otros gastos, entre los que se incluyen los de notaría y registro y gestoría, si se solicita sus servicios. 

En caso de que la vivienda tuviera una hipoteca, este gasto seguirá repartiéndose entre ambas partes independientemente de la extinción de condominio, siempre y cuando no se alcance un acuerdo entre los dos copropietarios.

Si se llega a un acuerdo, eso sí, el titular que se queda con la propiedad y la hipoteca deberá acudir al banco y solicitar una novación hipotecaria para convertirse en el único titular de este crédito. 

¿Cuáles son las ventajas de la extinción de condominio? 

La extinción de condominio entrañe una serie de ventajas y beneficios fiscales tanto para la parte que cede su propiedad como para quien la obtiene.

Cuando se produce una transmisión patrimonial, se deben asumir una serie de impuestos. En caso de que la transmisión se produzca mediante una donación, los beneficiarios debe asumir el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, un tributo directo regido por cada Comunidad Autónoma y que oscila entre el 7,65% y el 34%, dependiendo de la zona del país en el que encontremos.

Si la transmisión, en cambio, se produce por una compraventa, la parte vendedora debe asumir el pago de la plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, un tributo con un gravamen medio de entre el 6% y el 7% que rigen los ayuntamientos. 

Estos impuestos, sin embargo, desaparecen cuando se realiza una extinción de condominio. En su lugar, solo debe asumirse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), un tributo que debe pagar el titular que obtiene la propiedad completa del condominio y que suele tener un gravamen de entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma en al que nos encontremos. 

Además, y a diferencia de los proceso de compraventa de un inmueble, que sí están sujetos al IRPF y, por tanto, deben incluirse en la Declaración de la Renta, cuando se disuelve un condominio no se suele pagar el IRPF, ya que los procesos no suelen generar un incremento patrimonial. En caso de que sí lo genere, no obstante, los beneficiarios deberán incluir estos ingresos en su Declaración para cumplir con las regulaciones correspondientes.

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre los impuestos que hay que pagar por la venta de una vivienda heredada

El condominio es un derecho civil que se produce cuando dos o más personas son propietarias de un bien, generalmente un inmueble o terreno.

El Código Civil recoge las normas por las que se rige el condominio, que son:

  • Los beneficios y gastos que reciban los propietarios serán proporcionales al porcentaje que les corresponda del condominio.

  • Cada propietario puede servirse del bien en común, siempre y cuando no perjudique a los intereses del resto del condominio. 

  • Todos los propietarios tienen derecho a obligar al resto de partícipes del condominio a contribuir en los gastos de conservación. 

  • Ningún propietario podrá hacer cambios en la propiedad común sin el consentimiento del resto de partícipes del condominio.

  • Para administrar la propiedad en común es necesario contar con la aprobación mayoritaria de sus partícipes. 

No. Tal y como recoge el Código Civil, ninguno de los propietarios está obligado a formar parte del condominio, y cada uno de ellos tiene derecho a pedir en cualquier momento que se divida la propiedad común.

La extinción de condominio es un procedimiento por el que uno o varios de los propietarios de un bien en común deciden ceder su parte proporcional a otro titular a cambio de una compensación económica.

La extinción de condominio suele producirse cuando una pareja con inmuebles en común bajo el régimen de separación de bienes se divorcia y cuando varios herederos comparten una vivienda o terreno. 

Para solicitar una extinción de condominio, s interesados deben acudir al notario, que pondrá por escrito la voluntad de una de las partes de deshacerse de su parte de la propiedad común y realizará una valoración del inmueble y del importe que debe decidir el copropietario cesante. Posteriormente, esta extinción se inscribirá en el Registro de Propiedad. 

La extinción de condominio implica el pago de una compensación económica a la parte cesante y de los gastos de notaría, registro y gestoria.

No. Cuando se produce una extinción del condominio, no se eliminan las obligaciones hipotecarias, por lo que el cotitular que se deshace de su porcentaje de la propiedad debe seguir asumiéndolas. Para poder dejar de pagar la hipoteca, debe llegar a un acuerdo con el titular que recibe la totalidad de la propiedad.

Cuando se produce una extinción de condominio, el propietario que obtiene la titularidad completa del inmueble debe abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que suele tener un gravamen de entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma en al que nos encontremos. 

No. La extinción de condominio está exenta del pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y de la plusvalía municipal.

Por norma general, no, ya que estas extinciones no suelen generar un incremento patrimonial. No obstante, si la disolución del condominio genera beneficios, sí deberá asumirse el IRPF.

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