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¿Qué son la FEIN y la FiAE de una hipoteca?

La FEIN y la FiAE son dos documentos que los bancos deben entregar de manera obligatoria a los clientes que pidan una hipoteca. En este artículo, te explicamos qué son y qué información contienen.

¿Qué es la FEIN y la FiAE de una hipoteca?

19/4/2022

¿Sabes qué son la FEIN y la FiAE de una hipoteca? A pesar de ser uno de los productos financieros más populares y demandados del mercado, las hipotecas siguen despertando bastantes dudas entre los consumidores, que en muchos casos desconocen cuáles son sus derechos y obligaciones.

Con la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, con la que se pretendía, entre otros, aumentar la transparencia de los contratos, mejorar la seguridad de los usuarios, especialmente en los casos de desahucio, y reducir la litigiosidad bancaria, han aparecido dos nuevos conceptos que conviene conocer: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), dos documentos que el banco debe otorgar a los titulares que pidan una hipoteca. 

En este artículo, te contamos qué son la FEIN y la FiAE y qué información contienen.

¿Qué es la FEIN?

La FEIN, acrónimo de Ficha Europea de Información Normalizada, es un documento que recoge la información personalizada del préstamo hipotecario que el banco nos ofrece para financiar la compra de nuestra vivienda. O lo que es lo mismo: un documento que recoge las condiciones de la hipoteca que el banco le ofrece al cliente.

Esta ficha, que se elabora después de estudiar el perfil de los usuarios, representa la oferta final del banco y viene a sustituir a la antigua FIPER (Ficha de Información Personalizada), el documento que anteriormente entregaban las entidades financieras con las condiciones de la hipoteca.

A diferencia de la FIPER, la FEIN es de carácter vinculante. Esto implica que, en el momento en el que el cliente acepte la ficha, la entidad podrá proceder a formalizar la hipoteca sin necesidad de elaborar otro documento adicional. Por ello, es importante que la información que aparezca en ella sea lo más completa posible.

Gracias a la FEIN, los usuarios pueden consultar las condiciones de su hipoteca con facilidad. El objetivo de este documento es aumentar la transparencia de los bancos en el proceso de contratación de créditos hipotecarios y facilitar que los usuarios puedan comparar las ofertas de distintas entidades para encontrar aquella que mejor se ajuste a sus intereses y necesidades económicas. 

¿Qué información debe aparecer en la FEIN?

Dentro de la FEIN, se deben incluir de manera obligatoria los siguientes datos: 

  • Acreedor: en este apartado, se deben incluir todos los datos identificativos sobre la entidad que concede el crédito hipotecario, incluido su nombre, su número de teléfono y su dirección geográfica, entre otros.

  • Intermediario del crédito: si se han contratado los servicios de una agencia o un profesional para conseguir la hipoteca, se deben incluir sus datos identificativos. 

  • Características principales del préstamo: en este caso, se deben incluir los datos más básicos del crédito, es decir, el importe y la divisa en la que se concede, la duración, el importe que se debe devolver, el valor del inmueble, etcétera.

  • Tipos de interés y otros gastos: en este apartado, se debe incluir la Tasa Anual Equivalente (TAE), en la que se tienen que recoger todos los costes del crédito.

  • Periodicidad y número de pagos: se incluyen la periodicidad de las mensualidades y el número de pagos que se deben realizar para devolver la totalidad del crédito. 

  • Importe de cada cuota: se incluye el importe de cada cuota y la moneda en la que debe pagarse.

  • Tabla ilustrativa del reembolso: recoge el cuadro de amortización del crédito hipotecario.

  • Otras obligaciones: en este caso, se incluyen todos los productos vinculados que deben contratarse para acceder a la hipoteca o beneficiarse de unas condiciones más ventajosas.

  • Reembolso anticipado: aquí se recogen las condiciones para amortizar anticipadamente el crédito y las comisiones que nos aplicarían, cuando corresponda.

  • Elementos de flexibilidad: en este apartado, se recoge toda la información referida al derecho de subrogación, es decir, al derecho de cambiar la hipoteca de banco.

  • Otros derechos del prestatario: en este caso, se debe ofrecer información sobre el derecho de desistimiento y del tiempo que se tiene para aceptar la oferta del banco.

  • Reclamaciones: se ofrece información sobre cómo llevar a cabo una reclamación y ante quién.

  • Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: se recogen las consecuencias a las que se tendría que enfrentar un usuario de no cumplir con el contrato firmado.

  • Información adicional: se recoge la normativa y legislación que se aplica sobre el crédito. 

  • Supervisor: se informa sobre cuáles son las entidades supervisoras del crédito y su dirección geográfica. 

La normativa establece que los bancos están obligados a entregar este documento diez días antes de la firma del crédito hipotecario, como mínimo. Durante este periodo de tiempo, los usuarios podrán consultar las ofertas de otras entidades y elegir aquella que más les convenga. 

¿Qué es la FiAE?

La FiAE, acrónimo de Ficha de Advertencias Estandarizadas, es un documento complementario a la FEIN en el que se incluyen las cláusulas y condiciones más delicadas de una hipoteca. Es decir: aquella información que, por sus riesgos, puede ser más difícil de entender. 

El objetivo de la FiAE es aumentar la información que los clientes tienen sobre el crédito hipotecario para que puedan analizarlo en profundidad y decidir si les conviene contratarlo o no. 

Dentro de este documento, se deben incluir los siguientes datos:

  • Si la hipoteca tiene un tipo de interés variable, la FiAE debe recoger cuál es el índice de referencia con el que se calcula este porcentaje. Si la hipoteca, además de variable, no tiene tope, también se tendrá que informar al usuario de que deberá asumir todas las subidas de la cuota.

  • Si la hipoteca es multidivisa, se debe incluir la moneda extranjera con la que se concederá el importe y cómo afectarán los cambios de cotización al pago de las cuotas mensuales.

  • Los gastos de constitución y ejecución del préstamo que debe asumir el cliente.

  • Las condiciones sobre las que el banco puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado como consecuencia de un impago. 

  • Los gastos que el cliente deberá asumir en caso de que contrate una cobertura de riesgo de tipo de interés (CAP). 

Este documento debe entregarse tanto al titular de la hipoteca como al avalista, en los casos en los que corresponda.

¿Qué otros documentos nos debe entregar el banco cuando firmamos una hipoteca?

La FEIN y la FiAE no son los dos únicos documentos que las entidades bancarias deben entregar cuando hacen una oferta de crédito hipotecario a sus clientes. 

Al contrario, y tal y como recoge la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, cuando un banco decide conceder una hipoteca a un cliente, también debe entregar la siguiente documentación:

  • Copia del contrato.

  • Informe con los gastos de constitución que debe asumir el cliente.

  • Reparto de los gastos de formalización que asume la entidad bancaria.

  • Si el préstamo es de tipo variable, se debe incluir una simulación del precio de las cuotas que se deberían asumir en distintos escenarios. 

  • Información sobre las condiciones de los seguros exigidas por la entidad bancaria.

  • Documento que recoja la obligatoriedad de visitar al notario para recibir asesoramiento al menos un día antes de la firma del préstamo. 

  • Coste en euros de las transferencias o cheques que se deben pagar al vendedor.

Además de entregar esta documentación al titular de la hipoteca, los bancos deberán remitir estos documentos, junto con la FEIN y la FiAE, al notario que el cliente haya elegido para que le asesore en el proceso de contratación de una hipoteca. 

El notario, a su vez, deberá comprobar que el cliente ha entendido la información facilitada por el banco. Una vez lo haya hecho, tendrá que enviar al banco un acta notarial en la que recoja que ha recibido la información y que el cliente ha sido asesorado. 

Tras esto, podrá procederse a la firma de la hipoteca, en el caso en el que el solicitante haya aceptado la oferta.

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre qué son la FEIN y la FiAE de una hipoteca

La FEIN, acrónimo de Ficha Europea de Información Normalizada, es un documento que recoge las condiciones de la hipoteca que el banco le ofrece al cliente.

El objetivo de la FEIN es aumentar la transparencia de los bancos en el proceso de contratación de créditos hipotecarios y facilitar que los usuarios puedan comparar las ofertas de distintas entidades para encontrar aquella que mejor se ajuste a sus intereses y necesidades económicas. 

Sí. En el momento en el que el cliente acepte la FEIN, la entidad bancaria podrá proceder a formalizar la hipoteca sin necesidad de elaborar otro documento adicional

Dentro de la FEIN se deben incluir todos los datos identificativos del acreedor, los intermediarios y supervisores, así como toda aquella información referida al préstamo. Es decir: las mensualidades, el importe de las cuotas, la divisa en la que se otorga el importe, etcétera. Además, también tiene que recoger los derechos del prestatario y la información referida a la legislación que se aplica sobre el crédito.

La FIAE, acrónimo de Ficha de Advertencias Estandarizadas, es un documento complementario a la FEIN en el que se incluyen las cláusulas y condiciones más delicadas de una hipoteca.

El objetivo de la FIAE es aumentar la información que los clientes tienen sobre el crédito hipotecario para que puedan analizarlo en profundidad y decidir si les conviene contratarlo o no. 

Dentro de la FiAE,  se deben incluir los siguientes datos:

  • Si la hipoteca tiene un tipo de interés variable, la FIAE debe recoger cuál es el índice de referencia con el que se calcula este porcentaje. Si la hipoteca, además de variable, no tiene tope, también se tendrá que informar al usuario de que deberá asumir todas las subidas de la cuota.

  • Si la hipoteca es multidivisa, se debe incluir la moneda extranjera con la que se concederá el importe y cómo afectarán los cambios de cotización al pago de las cuotas mensuales.

  • Los gastos de constitución y ejecución del préstamo que debe asumir el cliente.

  • Las condiciones sobre las que el banco puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado como consecuencia de un impago. 

  • Los gastos que el cliente deberá asumir en caso de que contrate una cobertura de riesgo de tipo de interés (CAP). 

Por ley, los bancos están obligados a entregar la FEIN y la FiAE a los clientes diez días antes de la firma del crédito hipotecario, como mínimo

Además de la FEIN y la FiAE, los bancos también deben entregar la siguiente documentación:

  • Copia del contrato.

  • Informe con los gastos de constitución que debe asumir el cliente.

  • Reparto de los gastos de formalización que asume la entidad bancaria.

  • Si el préstamo es de tipo variable, se debe incluir una simulación del precio de las cuotas que se deberían asumir en distintos escenarios. 

  • Información sobre las condiciones de los seguros exigidas por la entidad bancaria.

  • Documento que recoja la obligatoriedad de visitar al notario para recibir asesoramiento al menos un día antes de la firma del préstamo. 

  • Coste en euros de las transferencias o cheques que se deben pagar al vendedor.