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¿Se puede contratar una hipoteca para una segunda vivienda?

Conseguir una hipoteca para comprar una segunda vivienda es posible, pero solo si se cumplen una serie de requisitos. En este artículo, te contamos cuáles son.

¿Se puede contratar una hipoteca para una segunda vivienda?

25/4/2022

¿Necesitas una segunda hipoteca para comprar una nueva casa pero aún no has terminado de pagar la de tu primera vivienda? Imagina que has encontrado una casa a pie de playa a un precio envidiable, o que por motivos personales necesitas una segunda residencia, y que no tienes el dinero necesario para adquirir el inmueble. 

Ante esta situación, lo más probable es que tengas que pedir financiación a tu banco, pero ¿qué ocurre si ya tienes contratada una hipoteca? ¿Te concederán un nuevo crédito hipotecario? En este artículo, te contamos cómo pedir una segunda hipoteca para comprar una nueva casa y cómo son estos créditos hipotecarios. 

¿Cómo son las hipotecas para segundas residencias?

Según el criterio de la Agencia Tributaria, una segunda residencia es aquella en la que no se reside habitualmente. O lo que es lo mismo: una vivienda de nuestra propiedad en la que no hacemos vida normalmente.

Estas segundas residencias pueden dividirse en dos categorías, en función del uso que se les dé. Así, se pueden distinguir entre segundas viviendas de uso vacacional y segundas residencias de uso lucrativo

    Segundas residencias de uso vacacional: son inmuebles propios en los que se reside de manera esporádica, generalmente durante las vacaciones. Se incluyen los apartamentos de playa, de montaña, etcétera.

    Segundas residencias de uso lucrativo: más que un inmueble en el que se resida de manera esporádica, se trata de un producto de inversión destinado a la venta o alquiler

Distinguir entre ambos tipos de viviendas es importante a la hora de solicitar una hipoteca para una segunda residencia, ya que muchas entidades bancarias tienen créditos hipotecarios específicos para cada finalidad. Pero ¿cómo son estos préstamos? ¿Y en qué se diferencian de los créditos hipotecarios para una vivienda habitual? 

Por norma general, ofrecer una hipoteca para una segunda residencia suele ser un movimiento mucho más arriesgado para los bancos, ya que las posibilidades de que un cliente deje de pagar las cuotas del crédito son mucho más altas si se trata de una vivienda en la que no reside de manera habitual. Por eso, este tipo de préstamos se caracterizan por tener unas condiciones más exigentes que los créditos hipotecarios para una primera residencia. 

En concreto, las hipotecas para segundas residencias ofrecen menos capital que las hipotecas para una vivienda habitual, tienen un plazo de amortización más reducido y aplican unos tipos de interés más elevados. Además, los requisitos para acceder a ellas suelen ser más estrictos. 

    Capital: las hipotecas tradicionales, es decir, aquellas que se contratan para adquirir una primera vivienda, suelen cubrir hasta un 80% del valor total del inmueble. En cambio, las hipotecas para una segunda residencia solo alcanzan a cubrir hasta un 60% o 75% del valor de tasación o compraventa de la vivienda. 

    Plazo de amortización: los créditos hipotecarios para una primera residencia suelen tener un plazo de amortización bastante amplio, de más de 30 años. Sin embargo, en los de segunda residencia este periodo de tiempo se reduce a un máximo de 25 años.

    Tipos de interés: por norma general, los bancos aplican unos tipos de interés más altos a las hipotecas que se destinan para adquirir una vivienda de uso vacacional o lucrativo que a aquellas que se utilizan para comprar una residencia de uso habitual. 

¿Cuáles son los requisitos para pedir una segunda hipoteca? 

Como ya hemos mencionado, los requisitos para pedir una segunda hipoteca para adquirir una nueva vivienda suelen ser mucho más estrictos que los que se exigen para comprar una primera residencia. 

Para reducir los riesgos de impago, las entidades bancarias solo ofrecen este tipo de créditos a clientes solventes que cuenten con un muy buen perfil financiero. Además, y aunque el cliente disponga de estabilidad económica, con un trabajo fijo y un buen salario, es probable que le exijan que aporte garantías adicionales, como un avalista o una propiedad, para poder contratar el crédito. 

Generalmente, para poder contratar estos préstamos hipotecarios se suele exigir lo siguiente

    Ahorros: las hipotecas para una segunda residencia cubren, como mucho, hasta un 70% del valor total del inmueble, por lo que es necesario disponer de un buen fondo de ahorros para poder hacer frente al importe del inmueble no financiado y a los propios gastos del crédito hipotecario.

    Salario alto y estable: dado que el plazo de amortización de estos créditos es más reducido que el que se ofrece a los préstamos para comprar una primera residencia y que los intereses que se aplican son más altos, los bancos suelen exigir que los clientes dispongan de un salario elevado y estable para poder contratar este tipo de productos. De hecho, si el crédito hipotecario consume más de un 35% del salario neto del cliente, lo más habitual es que no se lo concedan. De este modo, se aseguran de que cuentan con la solvencia necesaria como para abonar las cuotas mensuales del crédito sin sobresaltos y reducen los riesgos de impago.

    Garantías adicionales: para reducir aún más los riesgos en caso de impago, algunas entidades suelen exigir a los clientes que aporten garantías adicionales para contratar una segunda hipoteca, como puede ser un avalista que responda por él en caso de impago o una propiedad. En estos casos, si la vivienda habitual del usuario está libre de cargas, podrá utilizarla como garantía adicional para conseguir la segunda hipoteca, aunque, eso sí, en caso de impago se arriesga a perder ambos inmuebles. 

Más allá de estos requisitos, para pedir una segunda hipoteca es necesario que se cumplan también con las condiciones básicas de cualquier otro préstamo. Es decir: los clientes deben disponer de un perfil financiero estable, con un contrato definido o unos ingresos estables, y no pueden tener deudas pendientes.

Formar parte de ficheros de morosidad, como la lista de la ASNEF, cortará nuestras posibilidades de obtener uno de estos créditos hipotecarios. 

¿Puedo conseguir una segunda hipoteca si aún no he terminado de pagar la primera? 

Por ley, no hay ninguna normativa que impida que una persona cuente con dos hipotecas de manera simultánea. Es decir: técnicamente, no existe ningún inconveniente para que una persona que quiera contratar una hipoteca para una segunda residencia acuda al banco a buscar financiación, incluso si no ha acabado de pagar su primer crédito hipotecario.

Esto es, sin embargo, la teoría. En la práctica, sin embargo, para poder disponer de dos créditos hipotecarios de manera simultánea es necesario demostrar una elevada solvencia y cumplir con una serie de requisitos.

Disponer de dos créditos hipotecarios de manera simultánea implica que el usuario deberá asumir dos mensualidades distintas a la vez hasta que devuelva todo el dinero prestado. Como consecuencia, los bancos exigen que este tipo de clientes tengan unos ingresos altos, una situación económica estable y un historial crediticio limpio, sin deudas ni impagos, para concederles el dinero. 

Se trata, básicamente, de probar que se tiene la capacidad económica suficiente como para asumir ambos préstamos sin caer en el sobreendeudamiento. Pero incluso cuando se cumplen estas condiciones, hay veces en las que el banco decide rechazar la solicitud para no asumir ningún riesgo. 

En esta situaciones, los usuarios que deseen contratar una nueva hipoteca para comprar una segunda vivienda tienen dos alternativas: ampliar la hipoteca que pesa sobre su residencia habitual o cancelar su antigua hipoteca para contratar una nueva que incluya ambos créditos.

En el primer caso, los usuarios deberán solicitar una novación hipotecaria para ampliar el préstamo e incluir la segunda vivienda. De este modo, se unificarán ambos créditos y los clientes podrán disfrutar de unas cuotas mensuales más asequibles y unos tipos de interés más reducidos. Eso sí: al hacerlo, se ampliará el plazo de amortización, lo que a la larga puede resultar en que se paguen más intereses

En el segundo caso, los usuarios deberán contratar una hipoteca con un importe más elevado que permita cancelar el crédito existente. Al hacerlo, el banco sumará las deudas de ambos préstamos y podrá concedernos la financiación que necesitamos, aunque para llevar a cabo esta operación es necesario cumplir una serie de requisitos.

En concreto, el banco solo permitirá esta operación si el valor del préstamo no supera el 75% del valor de tasación de la primera vivienda, si ya se ha saldado más de la mitad del primer crédito hipotecario y si el valor de la primera vivienda es mayor que el de la segunda residencia que queremos adquirir e hipotecar.

En este caso, además, se debe tener en cuenta que el plazo de amortización se reducirá y que es probable que se tenga que pagar tanto por la cancelación de la antigua hipoteca como por la apertura de la segunda hipoteca.

En cualquiera de las dos alternativas, la hipoteca que contratemos tendrá una doble garantía hipotecaria (la de nuestra residencia habitual y la de nuestra segunda vivienda), por lo que antes de firmar cualquier tipo de operación debemos asegurarnos de que podemos hacer frente al crédito y devolver el dinero prestado. De lo contrario, podríamos perder ambos inmuebles. 

PREGUNTAS FRECUENTES Y RESPUESTAS

Respuestas a las preguntas más habituales sobre cómo contratar una hipoteca para una segunda vivienda

Según el criterio de la Agencia Tributaria, una segunda residencia es aquella en la que no se reside habitualmente. O lo que es lo mismo: una vivienda de nuestra propiedad en la que no hacemos vida normalmente.

Podemos distinguir dos tipos de segundas residencias según el uso que se les dé:

  • Segundas residencias de uso vacacional: son inmuebles propios en los que se reside de manera esporádica, generalmente durante las vacaciones. Se incluyen los apartamentos de playa, de montaña, etcétera.

  • Segundas residencias de uso lucrativo: más que un inmueble en el que se resida de manera esporádica, se trata de un producto de inversión destinado a la venta o alquiler. 

Las hipotecas para comprar segundas residencias se caracterizan por tener unas condiciones más exigentes que los créditos hipotecarios para una primera residencia:

  • Capital: las hipotecas para una segunda residencia  solo alcanzan a cubrir hasta un 60% o 75% del valor de tasación o compraventa de la vivienda. 

  • Plazo de amortización: las hipotecas para segundas residencias tienen un plazo de amortización más reducido, de un máximo de 25 años.

  • Tipos de interés: los bancos aplican unos tipos de interés más altos a las hipotecas que se destinan para adquirir una vivienda de uso vacacional o lucrativo que a aquellas que se utilizan para comprar una residencia de uso habitual. 

Para poder pedir una segunda hipoteca para adquirir una nueva vivienda, es necesario disponer un buen fondo de ahorros, tener ingresos altos y estables y contar con un muy buen perfil crediticio, sin deudas pendientes. Además, es posible que se pida aportar alguna garantía adicional, como un avalista o propiedad, para poder contratar el crédito.

Sí. No hay ninguna normativa que prohíba que una persona tenga contratados dos créditos hipotecarios de manera simultánea. Sin embargo, para poder disponer de dos créditos hipotecarios de manera simultánea es necesario demostrar una elevada solvencia y cumplir con una serie de requisitos.

Si el banco no te concede una segunda hipoteca para comprar un nuevo inmueble, tienes dos alternativas: ampliar la hipoteca que pesa sobre tu residencia habitual o cancelar tu antigua hipoteca para contratar una nueva que incluya ambos créditos. En ambos casos, no obstante, hay que cumplir una serie de requisitos y asumir una serie de riesgos.